ფოტო: istock.com
A: ეს არის დიდი კითხვა, როგორც ეს სახლის სესხის ტიპი შეიძლება იყოს ერთ-ერთი საუკეთესო გზა ახალი სახლის მშენებლობის დასაფინანსებლად. დასაწყისში, სამშენებლო-მუდმივი სესხი ფარავს სახლის აშენების ხარჯებს. პროცესის ამ ნაწილის განმავლობაში, მსესხებლები ხშირად იხდიან მხოლოდ პროცენტს სესხზე, ძირს გადადებენ მშენებლობის დასრულებამდე. შემდეგ, სახლის დამთავრების შემდეგ, მიწის შესაძენად და სახლის ასაშენებლად ნებისმიერი დაუფარავი ხარჯი გარდაიქმნება ჩვეულებრივ ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკად. სახლის მყიდველებს ხშირად შეუძლიათ დაბლოკონ საპროცენტო განაკვეთი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის სესხის ვადის დასაწყისში და შეინარჩუნონ ეს საპროცენტო განაკვეთი მუდმივ იპოთეკაზე გადასვლის დროს. წაიკითხეთ მეტი, თუ როგორ მუშაობს ამ ტიპის სესხები.
როგორ მუშაობს სამშენებლო სესხები? დაპროექტებულია სამშენებლო სესხები დაეხმარონ მსესხებლებს ახალი სახლის აშენების ან ძველი სახლის რემონტის დაფინანსებაში. ამ ტიპის სესხები ფარავს სახლის აშენების ან რემონტის ხარჯებს, შრომის, მასალების, ნებართვების და სხვა ხარჯების ჩათვლით და, როგორც წესი, დაწესებულია 12-დან 18 თვემდე ვადით. ტრადიციული სამშენებლო სესხები მთავრდება ამ ვადის შემდეგ, შემდეგ კი სახლის მესაკუთრე ან სრულად იხდის სესხს, ან იღებს ახალ იპოთეკას ორიგინალური სამშენებლო სესხის დასაფარად. ახალი იპოთეკის დაყენება გულისხმობს დამატებითი დახურვის ხარჯების გადახდას, თუმცა ის ასევე საშუალებას აძლევს მსესხებლებს იყიდონ იმ დროისთვის მათთვის ხელმისაწვდომი საუკეთესო საპროცენტო განაკვეთები, რამაც შეიძლება დაზოგოს ისინი ფული.
რეკლამა
იმის ნაცვლად, რომ თქვენ უნდა გაიაროთ სირთულეები ახალი იპოთეკის დაყენებასთან დაკავშირებით, საუკეთესო ინტერესებისთვის საყიდლებზე განაკვეთები და დახურვის ხარჯების ორი კომპლექტის გადახდა, მსესხებლებს შეუძლიათ აირჩიონ მშენებლობა მუდმივზე. სესხი. ამ ტიპის სესხი საშუალებას აძლევს მსესხებლებს გააერთიანონ მშენებლობის ან რემონტის დაფინანსება და მუდმივი იპოთეკა ერთ მიმდინარე სესხში. მშენებლობის ფაზაში მსესხებლები იხდიან მხოლოდ პროცენტის გადახდას. მშენებლობის დასრულების შემდეგ, სამშენებლო სესხის ნაშთი გადაიქცევა იპოთეკაში წინასწარ განსაზღვრული საპროცენტო განაკვეთით და ვადით. ამ ოფციით, მსესხებლებს აქვთ მხოლოდ ერთი კომპლექტი დახურვის ხარჯებისა და მოსაკრებლების მთელი პროცესის განმავლობაში, რაც დაზოგავს დროსა და ფულს.
ფოტო: istock.com
ტრადიციული სამშენებლო სესხი განკუთვნილია მიწის შესყიდვისა და ამ მიწაზე სახლის მშენებლობის დასაფინანსებლად. სახლის მშენებლობის დასრულების შემდეგ, მსესხებელი სავარაუდოდ აიღებს ცალკე იპოთეკურ სესხს ამ დასრულებული სახლის დასაფინანსებლად.
სამშენებლო-მუდმივი სესხები შექმნილია იმავე მიზნის გათვალისწინებით - მიწის შესყიდვისა და სახლის დაფინანსება. მშენებლობა — მაგრამ მშენებლობის დასასრულს სესხი ავტომატურად გადააქვს ნაშთს იპოთეკურ სესხად, ჩვეულებრივ 15- ან 30 წლიანი ვადით. სამშენებლო-მუდმივი სესხი საშუალებას აძლევს მსესხებელს გააერთიანოს ორი ნაბიჯი ერთში, რაც ნიშნავს, რომ მას არ სჭირდება იპოთეკური ყიდვა სამშენებლო სესხის გარდა.
სამშენებლო და მუდმივი სესხები შესაფერისია მსესხებლებისთვის, რომლებსაც უნდა შეიძინონ მიწა, რომელზეც აპირებენ აშენებას. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი ადამიანი შემოდის მშენებლობის პროცესში უკვე ფლობს მიწას და არ სჭირდება მიწის სესხები სამშენებლო სესხების გარდა, მოძრავი მიწის შესყიდვა ერთ მოსახერხებელ სესხად, რომელიც ასევე გაუმკლავდება შენობის ხარჯებს და იპოთეკა არის მყარი ვარიანტი მრავალი მსესხებლისთვის. განიხილოს.
რეკლამა
ფოტო: istock.com
სესხის პირველი ეტაპი, რომელსაც, როგორც წესი, აქვს 12-დან 18 თვემდე ვადა, უზრუნველყოფს თანხებს თავად მშენებლობის პროცესის გადასახდელად. სესხის მოკლე ვადა ზოგადად მშენებლებს აძლევს საკმარის დროს სახლის მშენებლობის დასასრულებლად.
მშენებლობის ფაზაში, გამსესხებელი უხდის გადახდებს მშენებელს, რათა გადაუხადოს ყველა კონტრაქტორს, რომელიც მუშაობს მასზე პროექტი, სახლის ასაშენებლად საჭირო მასალების შეძენა (როგორიცაა ხე-ტყე და ღობე) და სხვა კონსტრუქციების დასაფარად ღირს. ეს თანხა პირდაპირ მიდის მშენებელზე და მსესხებელს არ უწევს ფიქრი ამ სახსრების დაბალანსებაზე ან მართვაზე.
სამშენებლო-მუდმივი სესხები მუშაობს უშუალოდ მშენებლებთან მცირე ოდენობით გადახდის გზით პროექტის გარკვეულ ეტაპებზე შრომისა და მასალების გადასახდელად. ეს გადახდები ასევე ცნობილია როგორც "გათამაშებები". სანამ სესხი დამტკიცდება და პროექტი დაიწყება, მსესხებელმა და მათმა კონტრაქტორმა უნდა უზრუნველყონ კრედიტორი დეტალებით სახლის დაგეგმილი ზომისა და ქვეკონტრაქტორების შესახებ, რომლებიც იმუშავებენ პროექტზე, როგორც სამშენებლო სესხის ნაწილი მოთხოვნები. ამ ინფორმაციის ფლობა დაეხმარება გამსესხებელს განსაზღვროს, დასრულდება თუ არა სახლი სესხის ვადებში და რომელ მომენტებში უნდა გაუგზავნოს ეს გათამაშებები კონტრაქტორს.
ამ გზით თანხების გამოყოფა ეხმარება პროექტს ბიუჯეტში დარჩენაში. კონტრაქტორებს არ უწევთ მჭიდროდ აკონტროლონ ერთი დიდი ერთჯერადი თანხა და დარწმუნდნენ, რომ ის გაგრძელდება პროექტის დასრულებამდე. მცირე გათამაშებამ შეიძლება ხელი შეუწყოს ხარჯების გადახდას, რომელიც ხდება პროექტის გარკვეულ ეტაპებზე.
რეკლამა
ფოტო: istock.com
სამშენებლო-მუდმივი სესხის ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ მსესხებელი იხდის პროცენტს მხოლოდ მშენებლობის ეტაპზე. ამან შეიძლება გამოიწვიოს უფრო მცირე გადახდები მშენებლობის დროს, რაც განსაკუთრებით სასარგებლო იქნება, თუ მსესხებელი კვლავ იხდის იპოთეკას თავის არსებულ სახლზე. სახლის დასრულების შემდეგ, სესხის ძირითადი თანხა გადაიქცევა ტრადიციულ იპოთეკაში.
მხოლოდ მშენებლობის ფაზაში პროცენტის გადახდით, მსესხებლები უფრო დარწმუნებულნი იქნებიან, რომ დარჩებიან თავიანთ ბიუჯეტში, სანამ ისინი იღებენ ახალი სახლის აშენების ხარჯი, გარდა ქირის ან იპოთეკის გადახდის ხარჯისა, ან თუნდაც სხვა დროებითი საცხოვრებლის გადახდისთვის, როგორიცაა სასტუმროში დარჩენა.
ფოტო: istock.com
მშენებლობის დასრულების შემდეგ, სესხის ძირითადი თანხა გარდაიქმნება ტრადიციულ იპოთეკად. საპროცენტო განაკვეთები შეიძლება განსხვავდებოდეს მსესხებლის ფინანსური მდგომარეობის მიხედვით, თუმცა ისინი, როგორც წესი, ფიქსირებულია და სესხის ვადები ხშირად 15-დან 30 წლამდეა.
ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკა ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთი ჩაკეტილია იპოთეკის სრული ვადის განმავლობაში. ეს ეხმარება მსესხებლის ბიუჯეტს უფრო მარტივად, იპოთეკის გადახდის უცვლელად შენარჩუნებით სესხის ვადის განმავლობაში. თუმცა სახლის მესაკუთრეთა სადაზღვევო განაკვეთების ან ქონების გადასახადის გაზრდამ შეიძლება შეცვალოს მთლიანი ყოველთვიური გადასახადი წლიდან წლამდე წელიწადი. მაშინაც კი, თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება ან ინფლაცია დაფიქსირდა, სახლის მფლობელებს, რომლებსაც აქვთ ფიქსირებული იპოთეკური სესხი, შეუძლიათ იცოდნენ, რომ მათი ყოველთვიური გადასახადები დროთა განმავლობაში ძალიან მცირე მერყეობა იქნება.
მას შემდეგ, რაც სამშენებლო-მუდმივი სესხი გარდაიქმნება ა ტრადიციული იპოთეკა, მსესხებელი იქნება პასუხისმგებელი ყოველთვიურად განახორციელოს გადახდები სესხის ვადის განმავლობაში. ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადები მიდის ძირში, ან ნასესხებ თავდაპირველ თანხაზე, ასევე სესხზე და გადასახადებზე და დაზღვევაზე. სესხის ადრეულ წლებში სახლის მფლობელები უფრო მეტს გადაიხდიან პროცენტში, ვიდრე ძირში, მაგრამ როგორც სესხი პროგრესი, რომელიც შეიცვლება, ასე რომ, სესხის ვადის ბოლოსათვის მსესხებელი ძირითადად გადაიხდის ანგარიშსწორებას მთავარი.
რეკლამა
ფოტო: istock.com
მშენებლობის დაწყებამდე სესხის ყველაზე დიდი სარგებელი არის ის, რომ სახლის მყიდველებს შეუძლიათ დაბლოკონ საპროცენტო განაკვეთები იპოთეკაზე მშენებლობის დაწყებამდე - შესაძლოა 18 თვით ადრე.
საპროცენტო განაკვეთის ჩაკეტვა კარგი ბუფერია მზარდი განაკვეთების წინააღმდეგ. თუ საპროცენტო განაკვეთები ამჟამად იზრდება, მსესხებელს შეუძლია უზრუნველყოს უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთი და დაბლოკოს იგი საპროცენტო განაკვეთების მატებამდე. გარდა ამისა, სახლის მესაკუთრეები, რომლებსაც აქვთ კარგი კრედიტი სესხზე განაცხადის მომენტში, სავარაუდოდ აღმოაჩენენ, რომ უკეთესი კრედიტი ხშირად ნიშნავს უკეთეს საპროცენტო განაკვეთებს.
სამშენებლო-მუდმივი სესხების კიდევ ერთი სარგებელი არის ის, რომ მსესხებლები იხდიან მხოლოდ დახურვის ხარჯების ერთ კომპლექტს და არა ორს. მსესხებლებს, რომლებიც ირჩევენ მხოლოდ სამშენებლო სესხს და შემდეგ ცალკე ეძებენ იპოთეკას, უნდა გადაიხადონ დახურვის ხარჯების ორი კომპლექტი - თითო თითოეულ სესხზე. ვინაიდან სამშენებლო-მუდმივი სესხი ავტომატურად გარდაიქმნება იპოთეკად, არ არის საჭირო დამატებითი დახურვის ხარჯები.
იპოთეკის დახურვის ხარჯები შეიძლება მერყეობდეს სახლის მთლიანი შესყიდვის ფასის 3-დან 6 პროცენტამდე, რამაც შეიძლება დამატებით $12,000-დან $24,000-მდე დაამატოს $400,000 სესხზე. სამშენებლო სესხის დახურვის ხარჯები შეიძლება იყოს მთლიანი ღირებულების 2-დან 5 პროცენტამდე. ეს ნიშნავს, რომ მსესხებელს შეუძლია გადაიხადოს 5-დან 11 პროცენტამდე დახურვის ხარჯებში ცალკე სამშენებლო სესხის აღებით და შემდეგ იპოთეკური სესხით. სამშენებლო-მუდმივი სესხით, დახურვის ხარჯებზე დახარჯული თანხა ნაკლები იქნება.
მიუხედავად იმისა, რომ სამშენებლო მუდმივი სესხის დახურვის ხარჯები სავარაუდოდ დაბალი იქნება, ამ სესხებს შეიძლება ჰქონდეს უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, ვიდრე მხოლოდ სამშენებლო სესხი პლუს ტრადიციული იპოთეკა. სამშენებლო მუდმივი სესხით, მსესხებელი ბლოკავს თავის საპროცენტო განაკვეთს თვით ადრე, რაც ნიშნავს, რომ ისინი შეიძლება დასრულდეს უფრო მაღალი განაკვეთით, თუ საპროცენტო განაკვეთები შემცირდება სახლის მშენებლობის დროს ფაზა. ზოგიერთი მსესხებლისთვის, საუკეთესო გზა იპოთეკის არჩევისთვის უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთით უნდა აირჩიოთ მხოლოდ სამშენებლო სესხი და შემდეგ იყიდოთ საუკეთესო ტრადიციული იპოთეკური განაკვეთები, როგორც კი მშენებლობა დასრულდება.
რეკლამა
კიდევ ერთი პუნქტი, რომელიც უნდა გვახსოვდეს, არის ის, რომ წინასწარი გადასახადები შეიძლება იყოს უფრო მაღალი სამშენებლო მუდმივ სესხებზე. ამ ტიპის სესხებს შეიძლება დასჭირდეთ სესხის მთლიანი თანხის 20 პროცენტამდე წინასწარი გადახდის სახით. შეადარეთ ეს ტრადიციულ FHA სესხს, რომელსაც აქვს მინიმალური წინასწარი გადახდის მოთხოვნა სახლის შესყიდვის 3,5 პროცენტით. ფასი და სამშენებლო მუდმივი სესხი შეიძლება არ იყოს საუკეთესო ვარიანტი მსესხებლებისთვის მნიშვნელოვანი დანაზოგის გარეშე. გადახდა.
ფოტო: istock.com
მსესხებლებისთვის, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან როგორ მიიღონ სამშენებლო სესხი, მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ყველა კრედიტორი არ გვთავაზობს სამშენებლო სესხს. სამშენებლო სესხები ინდუსტრიაში მაღალი რისკის შემცველია ისეთი სიტუაციების გამო, როგორიცაა მშენებლის თანამშრომლობა ან ადგილობრივი მუნიციპალიტეტის დამტკიცება.
სახლის პოტენციურ მფლობელებს შეიძლება სურდეთ, პირველ რიგში გამოიყენონ სამშენებლო სესხის კალკულატორი, რათა განსაზღვრონ თავიანთი ბიუჯეტი და დარწმუნდნენ, რომ ისინი არ იღებენ სესხს, რომლის გადახდაც მათ არ შეუძლიათ. მას შემდეგ, რაც ისინი საკუთარ ბიუჯეტში დარწმუნებულნი იქნებიან, მათ მოუწევთ სხვადასხვა კრედიტორებთან საყიდლები იპოვეთ რომელი მათგანი ამუშავებს სახლის მშენებლობის სესხებს და შესთავაზეთ ეს სესხები მუდმივ მშენებლობამდე სესხები. დასაწყებად კარგი ადგილი შეიძლება იყოს საკრედიტო კავშირები და ბანკები. მსესხებლებს სურთ მჭიდროდ ითანამშრომლონ აგენტთან, რათა დარწმუნდნენ, რომ მათ ესმით სესხის ყველა პირობა, იღებენ სამშენებლო სესხის საუკეთესო განაკვეთებს და იღებენ სესხს, რომელიც მათ შეუძლიათ.
რეკლამა
გამჟღავნება: BobVila.com მონაწილეობს Amazon Services LLC Associates პროგრამაში, შვილობილი რეკლამა პროგრამა, რომელიც შექმნილია იმისთვის, რომ გამომცემლებს უზრუნველყონ საფასურის გამომუშავების საშუალება Amazon.com-თან და აფილირებულთან დაკავშირებით საიტები.