Foto: istockphoto.com
EEN: Naar alle waarschijnlijkheid wel. Een FHA-lening wordt gegarandeerd door de Federal Housing Administration, wat betekent dat kredietverstrekkers mogelijk meer zijn bereid om een gok te wagen op kopers met lage aanbetalingen, lagere kredietscores of hoge schulden aan inkomen verhoudingen. Het is moeilijk om te sparen voor een aanbetaling als je huurt en gewoon langskomt, maar het klinkt alsof je in staat zijn om uw maandelijkse hypotheekbetalingen te doen als u over de drempel van de aanbetaling en sluiting heen kunt komen kosten. Een FHA-lening is bedoeld om die specifieke problemen op te lossen, zodat het voor een laag inkomen of een starter die voor het eerst een huis koopt gemakkelijker wordt om in een huis te stappen en overwaarde op te bouwen in plaats van huur te betalen. Er zijn echter enkele vereisten en beperkingen waar u rekening mee wilt houden, zoals een iets hogere rente en een particuliere hypotheekverzekering. Een FHA-lening is misschien geschikt voor uw situatie; overweeg de voordelen en mogelijke nadelen en ontdek het.
Foto: istockphoto.com
Wanneer u geld leent van een geldschieter om een huis te kopen, is het enige onderpand dat u de geldschieter moet bieden in het geval dat u in gebreke blijft, het huis zelf en het onroerend goed waarop het staat. Hoewel dat misschien een gelijkmatige handel lijkt - ze lenen je het geld, je biedt het huis aan in ruil als je niet kunt betalen - het is eigenlijk een enorm risico voor de geldschieter. De huizenprijzen verschuiven, dus als u uw hypotheek niet kunt betalen en de geldschieter probeert het huis te verkopen om zijn verliezen goed te maken, kunnen ze ontdekken dat het huis niet meer waard is wat u nog steeds verschuldigd bent - plus de geldschieter zit dan ook op de haak voor administratieve kosten bij het indienen van de executie, het betalen van juridische kosten en het betalen van commissies aan makelaars. Als gevolg hiervan beperken kredietverstrekkers voor traditionele hypotheken hun kredietnemers tot degenen met een uitstekende kredietwaardigheid die de discipline en het inkomen hebben getoond om aanzienlijke aanbetalingen te sparen. Die kredietnemers zullen minder snel in gebreke blijven bij hun leningen.
Advertentie
Een FHA-lening vermindert een deel van dit risico. De federale huisvestingsadministratie was bezorgd dat eigenwoningbezit onbereikbaar was voor degenen die misschien wel maandelijkse betalingen zouden kunnen doen, maar niet genoeg kunnen sparen voor een grote aanbetaling, of die in het verleden kredietfouten hebben gemaakt, besloten dat ze een klasse van leningen konden verzekeren die bedoeld waren om mensen te helpen leners. De FHA garandeert dat als een koper in gebreke blijft bij een van zijn leningen, de geldschieter het financiële verlies niet zal lijden. Als gevolg hiervan kunnen kredietverstrekkers vol vertrouwen FHA-leningen aanbieden aan kopers met lagere kredietscores en lagere aanbetalingen. Omdat het zo moeilijk is om een aanbetaling te doen als u ook huur betaalt, zijn FHA-leningen een geweldige optie voor starters op de woningmarkt, die geen bestaand huis hebben om te verkopen en van te profiteren.
U hebt een huis gekozen, uw aanbetaling en maandelijkse betalingen gebudgetteerd, een huiseigenarenverzekering aangevraagd en uw belastingen berekend. Je bent klaar om te gaan! Maar wacht even: vergeet de sluitingskosten niet. Voor sommige leners liggen de sluitingskosten (waaronder taxatiekosten, kosten voor het maken van leningen en aanvraagkosten, vooruitbetaalde rente, eigendomsverzekering en tal van andere betalingen) nog steeds op tafel. Deze kosten kunnen snel oplopen en kunnen de aankoop van een huis onbetaalbaar maken. Om het eigenwoningbezit door kopers met een lager inkomen te vergemakkelijken, stelt de FHA limieten voor de sluitingskosten voor FHA-hypotheken: kredietverstrekkers mogen bij het sluiten niet meer dan 3 tot 5 procent van de aankoopprijs van het huis in rekening brengen. De FHA staat verkopers of geldschieters toe om een deel van de sluitingskosten op zich te nemen om aan deze norm te voldoen, wat een onderhandelingspunt kan zijn met de verkoper bij het regelen van de aankoopprijs van het huis.
Advertentie
Hoeveel is een aanbetaling op een huis? Vroeger werd verwacht dat een koper bereid zou zijn om 20 procent van de woningprijs neer te leggen bij het afsluiten van een hypotheek. Dat zorgde voor voldoende eigen vermogen in het huis dat geldschieters dachten dat een koper een gevestigd belang in het huis zou hebben en minder snel in gebreke zou blijven. En als ze in gebreke zouden blijven, zou de 20 procent fungeren als een buffer tegen het verlies van de bank. Met de stijgende huizenprijzen, is het bedenken van 20 procent van de aankoopprijs van een huis onbereikbaar voor zelfs de meest toegewijde kopers. FHA-leningen vereisen een minimale aanbetaling van 3,5 procent voor leners met kredietscores hoger dan 580. Voor leners met lagere kredietscores in het bereik van 500 tot 579, wordt de aanbetaling verhoogd tot 10 procent. Dit kan ervoor zorgen dat leners die niet in staat zijn geweest om aanzienlijk sneller in huizen te sparen, hun maandelijkse betaling kan beginnen met het opbouwen van eigen vermogen in plaats van naar huur te gaan.
Foto: istockphoto.com
Voor leners met slechte kredietscores of mensen met een zeer weinig kredietgeschiedenis, kan het verkrijgen van een woninglening een moeilijke klim zijn. Traditionele hypotheken vereisen vaak een FICO-kredietscore van ten minste 620 voor potentiële kopers om zelfs maar in aanmerking te komen voor een hypotheek. Voor kopers met een lager inkomen die mogelijk geen significante kredietgeschiedenis hebben, kan het behalen van deze score zijn: bijna onmogelijk, omdat het maanden en jaren van tijdige betalingen vereist op verschillende soorten krediet rekeningen. Omdat kredietproblemen zeven jaar op de kredietwaardigheid blijven staan, slecht krediet opruimen kan even duren. FHA-leningen kunnen worden verstrekt aan leners met een FICO-score van slechts 500. Die leners betalen een iets hogere aanbetaling dan leners met betere kredietscores, zodat ze wat absorberen van het risico van de lening, maar ze kunnen een aanvraag indienen zonder zich zorgen te hoeven maken dat ze worden afgewezen alleen vanwege een lager krediet scoren.
Advertentie
Als u van plan bent om in de nabije toekomst een huis te kopen, is het een goed idee om nu al naar uw kredietwaardigheid te kijken. Krijg veilig toegang tot een gratis exemplaar van uw kredietrapport van de Federale Handelscommissie, die u doorverbindt met de verschillende kredietbureaus. U kunt ook een kopie van uw credit score kopen. Het rapport is een schat aan informatie en u dient het nauwkeurig te bestuderen. Zorg ervoor dat alle vermelde rekeningen daadwerkelijk van u zijn en dat de betalingsinformatie juist is. Vanuit het kredietrapport kunt u rechtstreeks verbinding maken met de kredietbureaus om eventuele onjuiste informatie te betwisten. Het kan even duren voordat fouten zijn gecorrigeerd, dus begin dit proces vroeg.
Bij sommige hypotheken kunnen leners hun leentermijn aanpassen en spelen met de terugbetalingsopties van de lening, zoals alleen rente betalen aan het begin en dan geconfronteerd worden met een sterke stijging van de maandelijkse kosten, of het aantrekken van leners met een lage vaste rente voor een paar jaar, om vervolgens de gok van variabele rente te openen voor de rest van de hypotheek. Aangezien het doel van een FHA-lening is om het aantal stabiele eigenwoningbezit te verhogen, beperkt de FHA de voorwaarden en tarieven van hun leningen om het is waarschijnlijker dat leners in staat zullen zijn om zorgvuldig te plannen en te budgetteren om hun kredietwaardigheid te verbeteren en in goede staat thuis te blijven staan.
FHA-leningen hebben vaste rentetarieven. Er zijn geen tarieven voor introductieperiodes, incentives of tariefwijzigingen na een bepaald aantal jaren; het tarief dat u krijgt bij het aangaan van uw lening, is het tarief dat u betaalt wanneer u de lening voltooit, behalve een herfinanciering of herschikking (herberekening van de maandelijkse betaling) van uw lening. Er hoeft hier niet te worden onderhandeld en het is bedoeld om minder gekwalificeerde leners te beschermen tegen roofzuchtige geldschieters.
Advertentie
Standaard lening voorwaarden voor FHA hypotheken zijn 15 en 30 jaar. Afhankelijk van de hoeveelheid contant geld die u bij de hand heeft en de hoogte van de maandelijkse betalingen die u kunt doen, kan een termijn van 15 jaar een goede optie zijn. Omdat looptijden van 15 jaar een lagere rente hebben, betaalt u over het algemeen minder rente omdat u de lening korter zult hebben. De maandelijkse betalingen zullen echter aanzienlijk hoger zijn dan die voor een lening op langere termijn - voor veel leners zullen ze te hoog zijn. Dan heeft een 30-jarige hypotheek een iets hogere rente, maar kunt u de aflossingen spreiden over 30 jaar en uw maandelijkse verplichting verminderen. Beide termijnen zorgen ervoor dat uw betalingen consistent blijven gedurende de looptijd van de lening (met een kleine variatie op basis van lokale belastingen en verhogingen van verzekeringspremies), waardoor het gemakkelijk te plannen en te budgetteren is. Ook hebben FHA-leningen geen boete voor het vervroegd aflossen van de lening, dus als uw inkomen stijgt of u heeft extra geld beschikbaar is, kunt u elke maand extra betalen om de hoofdsom van de lening te verlagen en uw vroeg betalen.
Foto: istockphoto.com
Hoewel de kredietscore en aanbetalingsvereisten lager zijn voor FHA-leners, zijn er een aantal vrij belangrijke beperkingen. Ten eerste is een FHA-lening alleen beschikbaar om uw hoofdverblijfplaats te kopen. Als u het geld heeft om een tweede of investeringspand te kopen, zal de FHA geen tweede lening voor u regelen. U moet een bewijs van huidige werkgelegenheid en een vast inkomen hebben om aan te tonen dat u uw maandelijkse betalingen kunt doen. De aanbetalingsvereisten variëren op basis van uw kredietscore: 3,5 procent voor mensen met een kredietscore van ten minste 580 en 10 procent voor mensen met een kredietscore tussen 500 en 579. Deze eisen zijn redelijk eenvoudig.
Advertentie
De andere FHA-leningvereisten worden iets gecompliceerder. Om het risico te verminderen, eist de FHA dat leners een schuld/inkomen ratio (DTI) van minder dan 43 procent. Uw DTI wordt bepaald door uw totale maandelijkse schuldbetalingen te delen door uw maandelijkse inkomen vóór belastingen. Het resultaat is uw DTI. Lenders gebruiken dit nummer om te meten hoe gemakkelijk u uw maandelijkse betalingen kunt doen. Er zijn veel factoren die niet zijn opgenomen in de DTI-voedsel, nutsvoorzieningen, entertainment, maar geldschieters hebben ontdekt: dat een tarief van 43 procent en lager een goede indicator is dat een lener in staat zal zijn om zijn maandelijks te voldoen betalingen. Als de uwe hoger is dan dat, neem dan de tijd om zoveel mogelijk schulden af te betalen totdat uw tarief verbetert.
Waarschijnlijk is het grootste nadeel van het FHA-leningprogramma de Hypotheek Verzekeringspremie, of MIP). Deze verzekering compenseert het verlies van de FHA als u uw lening niet nakomt. Het is vergelijkbaar met een particuliere hypotheekverzekering (PMI), die kredietverstrekkers op sommige traditionele leningen in rekening brengen totdat de kredietnemer heeft afbetaald 20 procent van hun lening, maar MIP wordt in twee delen betaald: de eerste is een vooruitbetaling die u betaalt bij het sluiten van de lening. De tweede is een jaarlijkse premie die u elk jaar betaalt. Het bedrag van de betalingen is gebaseerd op hoeveel u verschuldigd bent ten opzichte van de waarde van uw woning. Als u een aanbetaling van 10 procent of meer heeft gedaan, kunt u na 11 jaar vaste, tijdige betalingen verzoeken om de jaarlijkse premie te annuleren. Als u een aanbetaling heeft gedaan van minder dan 10 procent, kan de MIP niet worden geannuleerd en maakt u de maandelijkse betalingen totdat de lening is afbetaald, hetzij omdat u de betalingen heeft voltooid of via een herfinancieren. Voor veel leners is deze extra betaling een ontbering, maar het is een noodzakelijke uitgave als de andere aspecten van het FHA-leningprogramma het de beste optie maken.
Advertentie
FHA beperkt de hoeveelheid geld die huizenkopers kunnen lenen. Dit bedrag varieert per jaar, maar het stijgt en daalt met de markt en de regio waarin je woont. Dit betekent dat als de woning die u wilt kopen het maximum overschrijdt dat de FHA toestaat, u een ander leenproduct moet kiezen. FHA-leningslimieten zijn bedoeld om de FHA te beschermen tegen verlies, maar ook om ervoor te zorgen dat de leners geen grotere leningen aangaan dan ze redelijkerwijs kunnen terugbetalen.
Foto: istockphoto.com
Er zijn veel ins en outs van het FHA-leningprogramma. Het heeft veel kopers die anders nog steeds zouden huren de mogelijkheid gegeven om een huis te kopen, en het is misschien iets voor jou. Zoals bij elke lening, moet u de voor- en nadelen van het programma in overweging nemen om er zeker van te zijn dat ze voor u werken.
Het grootste nadeel voor de meeste mensen is de MIP. Vaak kunt u de vooruitbetaling in de afsluitingskosten steken en een deel ervan financieren, maar de jaarlijkse of de maandelijkse premies zijn er gedurende de looptijd van de lening als u gebruik heeft gemaakt van de lagere aanbetaling optie. De eigendomsvereisten - limieten op het totale geleende bedrag - betekenen dat uw huiskeuzes mogelijk beperkt zijn, en de vereiste dat de woning uw hoofdverblijf is, betekent dat u deze lening niet kunt gebruiken om vastgoedbeleggingen te kopen of een tweede thuis. Ten slotte zullen de totale kosten van de lening waarschijnlijk iets hoger zijn dan bij een traditionele hypotheek. De tarieven kunnen lager zijn, maar de totale kosten van lenen, inclusief MIP, kunnen hoger zijn dan bij een niet-FHA-hypotheek.
Deze nadelen worden echter gecompenseerd door de enorme voordelen van een FHA-woninglening. Veel kopers die voor het eerst een huis kopen, worden gebukt onder de hoge huur, sommigen hebben studieleningen terug te betalen, en sommigen zijn vroeg in hun carrière en verdienen niet genoeg geld om te sparen. oudere kopers kunnen ook problemen hebben met het bedenken van een aanbetaling, bijvoorbeeld als ze het eigen vermogen in hun bestaande hebben gebruikt naar huis om rekeningen te betalen, de opleiding van hun kinderen te betalen, of nooit een huis hebben gehad omdat ze dat niet konden het veroorloven. Het FHA-programma maakt eigenwoningbezit toegankelijk voor deze kopers met een lagere aanbetalingsvereiste. Evenzo hebben potentiële kopers met kredietgeschiedenisproblemen en zelfs faillissementen de mogelijkheid om een huis te kopen omdat de FHA-lening een lagere kredietscore toelaat. Het grootste voordeel voor de meeste kopers is dat ze met een FHA-lening eerder in een huis kunnen komen dan ze zouden kunnen anders, zodat hun maandelijkse hypotheekbetalingen naar het opbouwen van eigen vermogen in hun huizen gaan in plaats van de zakken van hun te vullen huisbazen.
Advertentie
Heb je een geweldige aanbetaling gespaard maar een geblokt tegoed? Fatsoenlijk krediet, behoorlijke aanbetaling, maar een twijfelachtige DTI? Bijna geen aanbetaling? Een FHA-lening is misschien ideaal voor u, dus het is tijd om te gaan winkelen. Je zou denken dat, omdat de FHA zulke strenge richtlijnen heeft, je elke bank zou kunnen binnenlopen en solliciteer - en technisch gezien zou je gelijk hebben - maar zoals bij elk leenproduct of -service, loont het om te winkelen in de omgeving van. De geldschieters via welke u uw FHA-hypotheek aanvraagt, hebben mogelijk: verschillende tarieven en kosten binnen de FHA-richtlijnen, en sommige kunnen andere acceptatienormen hebben. Alleen omdat het een FHA-lening is, wil nog niet zeggen dat uw voorwaarden bij elke geldschieter hetzelfde zullen zijn. U zult merken dat sommige betere opties hebben voor leners met lage aanbetalingen, terwijl andere zich richten op leners met lagere kredietscores.
Voordat u uw aanvraag indient, moet u ervoor zorgen dat u alles bij de hand heeft. U moet wat tijd besteden aan het beoordelen van uw budget en beslissen hoeveel u zich kunt veroorloven om te besteden. Wanneer u vooraf goedkeuring aanvraagt, vertelt uw geldschieter u hoeveel u kunt lenen, maar dat betekent niet noodzakelijk dat dit het bedrag is dat u zich kunt veroorloven. Bepaal hoeveel u elke maand kunt betalen. Er zijn online hypotheekcalculators beschikbaar die u helpen erachter te komen hoeveel u elke maand kunt betalen. Budget niet automatisch voor het hoogste bedrag dat u zich kunt veroorloven: Huizen zijn duur om in te wonen en te onderhouden, dus laat een buffer in uw budget.
Advertentie
Controleer vervolgens uw kredietrapport en verzamel vervolgens alle documentatie die u nodig hebt om toe te passen. Het hebben van kopieën van bankafschriften, loonstrookjes van uw werkgever, belastingaangiften en documentatie van eventuele eigendommen of activa die u heeft, helpen het proces te stroomlijnen. Kijk naar verschillende soorten kredietinstellingen: lokale banken, kredietverenigingen, nationale banken en andere hypotheekverstrekkers. Bel of kijk op hun websites voor details over tarieven en kredietscorevereisten voor FHA-leningen. Verzamel zoveel mogelijk informatie.
Zodra u over de informatie beschikt, kunt u een paar kredietverstrekkers kiezen om vooraf goedkeuring aan te vragen, wat betekent dat zij uw tegoed zullen beheren, uw documenten, en u een brief geven waarin staat dat u een bepaald bedrag kunt lenen, op voorwaarde dat het huis voldoet aan hun vereisten. Het zal uw kredietwaardigheid niet schaden om bij meer dan één kredietverstrekker een aanvraag in te dienen, zolang u zich maar binnen een korte tijdspanne aanmeldt. Vervolgens kunt u de rentetarieven, MIP-vereisten en voorwaarden van de leningen vergelijken om degene te kiezen die het beste bij uw behoeften past en u zo snel mogelijk in een huis krijgt.
Advertentie
Openbaarmaking: BobVila.com neemt deel aan het Amazon Services LLC Associates-programma, een gelieerde advertentie programma dat is ontworpen om uitgevers een manier te bieden om vergoedingen te verdienen door te linken naar Amazon.com en gelieerde plaatsen.