![Beste zonne-aangedreven waterpompen van 2022](/f/ce1b3be2257fdc382deec916d7e292ee.jpg?width=100&height=100)
EEN: Uw makelaar doet er verstandig aan u aan te moedigen om een hypotheekverzekering op te nemen in uw budgetplan, niet omdat u dat wilt absoluut nodig, maar omdat je het pas zeker weet als je je budget hebt ingevuld en hebt uitgezocht wat voor soort lening je nemen. Maar wees niet beledigd of vat het niet persoonlijk op: de vereisten voor hypotheekverzekeringen zijn niet alleen gebaseerd op uw kredietwaardigheid, en in sommige gevallen zijn de vereisten helemaal niet gerelateerd aan kredietwaardigheid. Maar wat is een hypotheekverzekering?
terwijl de term "hypotheekverzekering" lijkt veel op andere soorten polissen die u mogelijk heeft, zoals een huiseigenarenverzekering, een ziektekostenverzekering of een autoverzekering, het is
niet helemaal hetzelfde. Die polissen zijn bedoeld om u financieel te beschermen als u te maken krijgt met diefstal of ramp, ziek wordt of betrokken raakt bij een auto-ongeluk. Zij vergoeden aan de verzekeringnemer gerelateerde kosten veroorzaakt door gedekte gebeurtenissen. Hypotheekverzekering beschermt de kredietnemer niet; het beschermt de geldschieter. Hypotheekverstrekkers bepalen welke kredietnemers het minst snel in gebreke blijven bij hun hypotheekbetalingen, maar er zijn altijd een risico voor de geldschieter dat er iets gebeurt en de hypotheekverstrekker blijft zitten met een grote oninbare schuld. Daarom, als een aanbetaling niet voldoet aan de norm van de geldschieter of als de lener bepaalde soorten leningen, kan van de kredietnemer worden verlangd dat hij een hypotheekverzekering betaalt, die hypotheekbescherming biedt voor de geldschieter. Als u meer te weten komt over hypotheekverzekeringen, ziet u twee acroniemen: PMI, wat staat voor particuliere hypotheekverzekering, en MIP, wat staat voor hypotheekverzekeringspremie. Ze zijn vergelijkbaar in functie, maar heel verschillend in hoe ze zijn opgenomen in woningkredieten.Advertentie
De meeste mensen hebben op een of ander moment gehoord dat ze een aanbetaling van 20 procent en een perfect krediet moeten hebben om een huis te kunnen kopen. Hoewel dat ooit het geval was, maken de huidige huizenprijzen die normen voor veel kopers moeilijk, zo niet onmogelijk. Als gevolg hiervan hebben de meeste kredietverstrekkers hun vereisten voor leningen in het algemeen verminderd, en federale, staats- en lokale overheden hebben programma's geïmplementeerd om te helpen kopers die minder gekwalificeerd zijn, stappen eerder in een huis - een hoger eigenwoningbezit is goed voor de economie, en de overheid wil mensen aanmoedigen om kopen. Maar zelfs als een geldschieter een lening wil aanbieden aan een koper die in de buurt komt maar niet helemaal voldoet aan de normen van de geldschieter, neemt de kredietverstrekker een enorm risico. Het verplichten van kredietnemers om een hypotheekverzekering af te sluiten, heeft twee doelen: het helpt kopers die waarschijnlijk op tijd kunnen betalen om een huis te kopen (zelfs als hun krediet is niet ideaal of hun aanbetaling is laag), en het dekt de geldschieter in het geval een lener in gebreke blijft door hem te verzekeren voor het saldo van de onbetaalde lening.
Er zijn enkele lokale programma's die leningen verstrekken aan leners met lage aanbetalingen waarvoor geen hypotheekverzekering vereist is. Deze programma's worden vaak beheerd via lokale banken en vereisen dat de leners huidige inwoners zijn van de plaats of staat waarin het programma wordt aangeboden. Deze zijn de moeite waard om te onderzoeken, indien beschikbaar, omdat het geld dat de lener kan besparen op een hypotheekverzekering, de tijd die nodig is om de hypotheek af te lossen, kan verkorten. Het is echter belangrijk voor kopers om alle voorwaarden van de lening goed te bekijken en ervoor te zorgen dat ze geen hogere rente betalen gedurende de looptijd van de lening, wat eventuele besparingen teniet kan doen.
Advertentie
Sommige vragen over hypotheekverzekeringen kunnen pas worden beantwoord als de kredietnemer heeft bepaald wat voor soort hypothecaire lening hij zal kiezen. Als ze in aanmerking komen voor een conventionele hypotheek, een groot krediet hebben en een aanbetaling van 20 procent van de kosten van het huis hebben, kunnen ze misschien een hypotheek kiezen die helemaal geen hypotheekverzekering omvat. Veel leners hebben veel krediet, maar zijn niet in staat geweest om een aanbetaling van 20 procent te sparen, wat begrijpelijk is - hoge huren, schulden voor studieleningen en andere uitgaven kunnen het moeilijk maken om te sparen. Die leners moeten aantonen dat ze hun maandelijkse betalingen kunnen doen en toch een comfortabel kussen hebben; in dit geval kan hun een conventionele lening worden aangeboden met het voorbehoud dat ze PMI kopen, of een particuliere hypotheekverzekering.
Voor leners met lagere kredietscores, een lager inkomen in het algemeen of zeer kleine aanbetalingen, kan een FHA-lening de juiste keuze zijn. FHA-leningen worden aangeboden door geldschieters in samenwerking met de Federale Huisvestingsautoriteit, die de leningen garandeert, zodat het algehele risico voor de geldschieter wordt verminderd. Om de kosten van dit programma te compenseren, moeten FHA-leners een MIP of hypotheekverzekeringspremie betalen.
De "veiligheidszone" voor geldschieters is wanneer de lening-tot-waarderatio (LTV) 80 procent of lager is, met andere woorden, wanneer het verschuldigde bedrag minder is dan 80 procent van de totale waarde van het huis. Als de lener een kredietscore heeft die voldoet aan de eis van de geldschieter, kunnen ze vaak kiezen voor een down betaling tussen 5 en 19,99 procent, zolang ze bereid zijn een particuliere hypotheek te kopen verzekering. PMI komt meestal uit op ergens tussen de 1 en 3 procent van de aankoopprijs van het huis, en de kosten worden elke maand toegevoegd aan de maandelijkse hypotheekbetaling totdat de LTV lager is dan 80 procent. Op dat moment is de geldverstrekker verplicht om de PMI-verzekering automatisch op te zeggen als onderdeel van de Wet bescherming huiseigenaren. Deze wet stelt dat zodra de aanbetaling plus het bedrag van de hoofdsom van de lening dat de lener heeft betaald gelijk is aan 22 procent van de aankoopprijs, moet de geldschieter de verzekering automatisch opzeggen, zodat de lener niet betaalt voor een verzekering die hij niet verplicht is hebben. Een bijkomend voordeel van de Wbp is dat de opzegging van de PMI gebonden is aan de aankoopprijs van de woning en niet aan de dagwaarde, dus zelfs als de huizenprijzen zijn gestegen en de werkelijke marktwaarde van het huis is gestegen, zal de annulering van de PMI gebaseerd zijn op wat de koper heeft betaald. Leners kunnen proactief zijn en verzoeken dat hun PMI wordt geannuleerd wanneer hun: eigen vermogen bereikt 20 procent, maar het wordt automatisch geannuleerd bij 22 procent als een fail-safe.
Advertentie
Er zijn vier soorten PMI. De eerste, en meest gebruikte, is de door de lener betaalde PMI. Dit is de standaardvorm waarin de lener elke maand betaalt totdat hij 22 procent eigen vermogen heeft bereikt, waarna PMI-annulering automatisch plaatsvindt. Sommige kredietverstrekkers zullen onder bepaalde omstandigheden eerder opzeggen; als de waarde van het huis aanzienlijk is veranderd, kan de lener het laten taxeren en de geldschieter verzoeken om de PMI-verplichting eerder vrij te geven. Anders is herfinancieren de enige manier om PMI te annuleren voordat het benodigde eigen vermogen is bereikt, maar zorg ervoor dat de kosten van de herfinanciering niet hoger zijn dan de PMI-kosten.
Kopers die extra contant geld hebben bij het ondertekenen van de hypotheekdocumenten, zijn mogelijk geïnteresseerd in een koopsomverzekering. Met deze optie kan de lener de volledige PMI-premie vooraf in één keer betalen, in plaats van deze te spreiden over de maandelijkse betalingen. Dit is een minder gebruikelijke vorm van verzekering, omdat de meeste kopers in de eerste plaats een verzekering nodig hebben, omdat ze niet genoeg aanbetaling hebben om deze te vermijden. In sommige gevallen kunnen leners de kosten van de forfaitaire betaling echter in de hypotheek zelf opnemen, zodat ze geen extra geld hoeven te bedenken. Het voordeel van dit type PMI is dat het de maandelijkse betalingen verlaagt, maar het nadeel is aanzienlijk: als de lener herfinanciert of het huis moet verkopen, wordt de vooruitbetaling niet terugbetaald, zodat de lener geld verliest in de transactie.
Nog minder gebruikelijk is een door geldschieter betaalde hypotheekverzekering. Dit klinkt als een goede deal - een hypotheekverzekering die de geldschieter betaalt, klinkt als de beste soort! In werkelijkheid zal de geldschieter de kosten van de PMI-premies betalen in ruil voor een hogere rente gedurende de looptijd van de lening. Omdat de rente een van de voorwaarden van de lening is, en geen extra kosten, kan de door de kredietgever betaalde hypotheekverzekering niet worden geannuleerd wanneer de lener 20 procent eigen vermogen bereikt; de lener zit vast aan de hogere rente totdat de lening is afbetaald of ze herfinancieren. Omdat de maandelijkse betalingen lager zullen zijn zonder de extra PMI-kosten, kunnen kopers het zich veroorloven meer te lenen, en als ze van plan zijn om binnen een paar jaar te herfinancieren, kan dit een geldbesparende optie zijn.
Advertentie
Hypotheekverzekering met gesplitste premie is het minst voorkomende type PMI, maar kan in bepaalde situaties nuttig zijn. Als de schuld / inkomensverhouding van de lener hoog is, zal de geldschieter de totale maandelijkse betalingen nauwkeurig bekijken om te zien welk percentage van hun maandelijkse inkomen naar schuldbetaling gaat. Het verhogen van de hypotheek met enkele honderden dollars per maand met door de lener betaalde PMI kan ertoe leiden dat de geldschieter weigert genoeg geld te lenen om het huis te kopen. Hypotheekverzekering met gesplitste premie is een gedeeld systeem waarbij de lener een deel van de hypotheekverzekering vooraf betaalt - een kleiner bedrag dan hij zou betalen met een koopsom PMI, maar genoeg om het bedrag van de maandelijkse premies te compenseren, de aanloopkosten lager te houden dan bij een koopsomhypotheekverzekering, maar de maandelijkse betalingen te verminderen.
FHA-leningen hebben een andere reeks vereisten dan andere leningprogramma's, inclusief een ander type hypotheekverzekering. Het FHA-leningprogramma is ontworpen om leners te helpen met lage aanbetalingen - zo laag als 3,5 procent voor leners met kredietscores hoger dan 580, en zo laag als 10 procent voor kredietnemers met kredietscores tussen 500 en 579. Traditionele hypotheekverstrekkers vereisen meestal een kredietscore van minimaal 620, dus dit programma is enorm nuttig voor kopers met weinig kredietgeschiedenis of krediet dat wordt gerepareerd. De FHA garandeert de lening, zodat de geldschieter minder risico loopt, maar in ruil daarvoor moeten leners MIP betalen.
MIP is vergelijkbaar met PMI, maar er zijn een paar kritische verschillen. Ten eerste wordt de MIP, net als PMI met gesplitste premie, in twee delen betaald: Leners betalen een vooruitbetaling van het afsluiten van de lening, en dan betalen ze elke maand een kleinere premie bovenop de reguliere lening betaling. Als een lener moeite heeft om de betaling te doen bij het sluiten, hebben ze de mogelijkheid om die betaling in het geleende bedrag te storten, maar dan betalen ze er rente over. Het belangrijkste verschil tussen MIP en PMI is echter dat MIP niet kan worden geannuleerd. De verzekering is niet afhankelijk van hoeveel eigen vermogen een kredietnemer in huis heeft, of hun kredietscore, of de waarde van het thuis - heel eenvoudig, het zijn kosten die de lener betaalt om het risico te compenseren dat de geldschieter en de FHA namen bij het verlengen van de lening. De enige manier om MIP op te zeggen, is door de lening te herfinancieren. Als u eerder een FHA-lening had, is dit een wijziging; vóór 2013 kon de hypotheekverzekering op FHA-leningen worden geannuleerd wanneer het eigen vermogen 20 procent bereikte, net als PMI. De verandering maakte het voor FHA-leners gemakkelijker om hun maandelijkse betalingen te betalen door ze te verlagen met de vooruitbetaling, maar het hield de maandelijkse betalingen vast voor de duur van de lening.
Advertentie
Niet alle hypotheekprogramma's vereisen een hypotheekverzekering. Sommige lokale en staatsprogramma's hebben programma's die gericht zijn op kopers die anders misschien niet in staat zouden zijn om een huis te kopen op een manier die geen hypotheekverzekering omvat. VA- en USDA-leningen, die zijn: federale programma's beheerd door het Amerikaanse Department of Veterans Affairs en het U.S. Department of Agriculture, hebben zeer specifieke vereisten en omvatten geen hypotheekverzekering.
VA-leningen zijn bedoeld voor actieve of gepensioneerde militairen en hun gezinnen. De voorwaarden van de leningen problemen aanpakken die uniek zijn voor militairen, zoals de frequente noodzaak om van locatie te veranderen, soms zonder het voltooien van de verkoop van het vorige huis, en de jaren van verdienen en sparen die militairen hebben opgegeven in het belang van publieke dienst. Vaak is er geen aanbetaling vereist en kunnen gunstige rentetarieven worden toegekend. De VA steunt de leningen om het risico voor de geldschieter te verminderen. Hoewel VA-leningen geen hypotheekverzekering vereisen, vereisen ze wel een zogenaamde "financieringsvergoeding", die wordt betaald bij het sluiten van de hypotheek. De financieringskosten kunnen in het hypotheekbedrag worden gerold, wat de totale kosten kan verhogen, maar het voordeel van het niet nodig hebben van een aanbetaling kan de iets hogere totale kosten de moeite waard maken.
USDA-leningen zijn gericht op kopers met een gemiddeld of laag inkomen die bereid zijn een huis te kopen in landelijke of minder ontwikkelde gebieden. Het doel van de leningen is tweeledig: de USDA wilde het eigenwoningbezit in deze gebieden verhogen om de steden nieuw leven in te blazen en door gemeenschappelijke obstakels voor eigenwoningbezit, zoals grote aanbetalingen en hoge kredietscore-eisen, realiseerde het zich dat het kopers die aan deze voorwaarden voldeden, zou kunnen verleiden om deze te bevolken en te verbeteren platteland. Als gevolg hiervan vormen USDA-leningen een redelijk hoog risico voor kredietverstrekkers; de leners hebben een lager inkomen, doen weinig of geen aanbetalingen, hebben mogelijk twijfelachtige kredieten en het programma vereist lagere rentetarieven en lange aflossingstermijnen. Omdat de USDA garant staat voor de leningen, zijn kredietverstrekkers bereid deel te nemen aan het programma. Er is geen hypotheekverzekering vereist, maar net als bij VA-leningen, vereisen USDA-leningen financieringskosten. Het is klein: de premie vooraf op het moment van afsluiten is 1 procent van het geleende bedrag en vervolgens de jaarlijkse financiering vergoeding, die elk jaar wordt betaald via de maandelijkse hypotheekbetaling, is 0,35 procent van de resterende lening balans. De vooruitbetaling kan ook in het geleende bedrag worden gerold.
Advertentie
Er zijn veel variabelen, maar hoeveel kost een hypotheekverzekering eigenlijk? Het is een goed idee voor kopers om dit uit te zoeken terwijl ze hun budget voor een huis bepalen, omdat het een groot verschil kan maken in de maandelijkse betaling, en inzicht in de kosten kan leners helpen bij het nemen van beslissingen over hoeveel huis ze kunnen kopen en hoeveel ze willen aanbieden als aanbetaling betaling.
Bij een FHA-lening worden de MIP-kosten volledig gebaseerd op het bedrag van de lening. De vooruitbetaling bedraagt 1,75 procent van de waarde van de lening. De maandelijkse betalingen worden bepaald door het geleende bedrag en de lengte van de terugbetalingstermijn, maar dit bedrag zal worden opgenomen in de afsluitingsdocumenten en zal niet veranderen in de loop van de terugbetaling termijn.
PMI wordt bepaald met een complexere berekening. Het geleende bedrag is nog steeds de basisfactor; over het algemeen zullen de PMI-kosten dalen tussen 0,22 procent en 2,25 procent van het totaal van de lening. Waar de lener in dit bereik terechtkomt, is gebaseerd op hun kredietscore en hun LTV-ratio. Om de verzekeringskosten te schatten, moet de lener de waarde van het onroerend goed bepalen (niet de kosten - de waarde, die wordt bepaald op basis van een taxatie). De lener moet bepalen wat zijn aanbetaling zal zijn en dat aftrekken van het bedrag dat hij van plan is te bieden op het huis; dit is het geleende bedrag. Hier wordt het ingewikkeld: de lener moet de LTV berekenen, wat ze kunnen doen door het geleende bedrag te delen door de waarde van het huis uit de taxatie. Ze vermenigvuldigen dat aantal vervolgens met 100 om de LTV te vinden. Als het aantal 80 procent of lager is, is er geen PMI nodig.
Advertentie
Als het aantal hoger is dan 80 procent, moet de lener de PMI-percentagegrafiek of PMI-tarieven van zijn geldschieter raadplegen. De meeste kredietverstrekkers hebben ze beschikbaar voor kredietnemers om te beoordelen. De lener kan zijn geldschieter ook om een geschat percentage vragen op basis van zijn kredietscore en het geschatte geleende bedrag. Dat percentage vermenigvuldigd met het totale geleende bedrag is de jaarlijkse PMI-premie. De lener kan dan delen door 12 om te zien wat de maandelijkse betaling zal zijn.
Als de lener geen toegang heeft tot hun percentage, kunnen ze de cijfers aan de boven- en onderkant van het bereik gebruiken om hun eigen bereik te berekenen; ze kunnen deze berekeningen uitvoeren met de percentagegetallen van 0,22 en 2,25 om de hoge en lage mogelijkheden te zien. Op basis van de LTV en de kennis van de kredietnemer over hun kredietscore, kunnen ze inschatten waar in het bereik ze zouden kunnen vallen.
Het berekenen van de kosten van een hypotheekverzekering kan leners helpen betere keuzes te maken over hoeveel ze zich kunnen veroorloven om aan een huis te besteden, omdat het budgetteren voor een hypotheek niet alleen over de lening zelf gaat; de totale maandelijkse betalingen zullen bepalen hoe comfortabel de lener zal kunnen leven in het nieuwe huis en hangt rechtstreeks samen met hun kans op wanbetaling. De maandelijkse betaling bestaat uit een deel van de hoofdsom van de lening, de rentebetaling, de verzekering van de huiseigenaren...omdat kredietverstrekkers over het algemeen van kredietnemers verlangen dat ze een verzekering voor huiseigenaren hebben om hun onderpand te beschermen, en de meeste kredietverstrekkers geven er de voorkeur aan dat kredietnemers de verzekering voor huiseigenaren betalen als onderdeel van: hun maandelijkse hypotheekbetaling, die de geldschieter vervolgens zal gebruiken om de verzekeringspremie van de huiseigenaren te betalen - en de PMI of MIP. Bovendien moeten leners rekening houden met geschatte kosten van nutsvoorzieningen, voedsel, kleding en andere benodigdheden, samen met andere schuldbetalingen. Door alle maandelijkse kosten in overweging te nemen, kunnen ze erachter komen hoeveel ze zich kunnen veroorloven om uit te geven. Gissen kan leiden tot grote moeilijkheden na de aankoop van het huis.
Advertentie
Zodra de lener de wiskunde heeft gedaan om de kosten van zijn hypotheekverzekering te schatten en om te zien wat zijn hypotheekbetaling zal zijn (inclusief rente en de kosten van de beste huiseigenaren verzekering), kunnen ze op zoek gaan naar een huis waar ze van houden en dat binnen hun budget past.
Openbaarmaking: BobVila.com neemt deel aan het Amazon Services LLC Associates-programma, een gelieerde advertentie programma dat is ontworpen om uitgevers een manier te bieden om vergoedingen te verdienen door te linken naar Amazon.com en gelieerde plaatsen.