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Bem-vindo ao Bob Vila's Guide to House Flipping, uma série dedicada a mostrar os melhores lugares para a mudança de casa, etapas cruciais para selecionar um imóvel, atualizações e reparos obrigatórios e maneiras surpreendentes de reduzir seus custos para aproveitar ao máximo a mudança de sua casa vendas. Aqui você encontrará novos insights misturados com os conselhos comprovados de Bob, nossos guias de compras examinados e o caminho interno para os profissionais certos para levar sua virada até a linha de chegada.
Virar uma casa é menos parecido com o que está resumido em Programas de TV para reforma da casa e mais como navegar em um barco em alto mar. Você precisa saber para onde está indo e como chegará lá, mas ao longo do caminho também precisará estar ciente de muitos fatores diferentes para ajudá-lo a chegar ao seu destino. Se você julgar mal qualquer um deles, seu projeto pode virar.
Aqui estão algumas coisas importantes a serem observadas antes de iniciar um projeto de flip house.
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A partir do momento em que você entra na garagem de um flip potencial pela primeira vez, comece a planejar sua estratégia de saída. Se a casa parece surrada do lado de fora, o interior provavelmente não é bom.
O pool do comprador em potencial será limitado se a entrada de automóveis estiver em um declive acentuado ou de volta à estrada principal. Em propriedades rurais, verifique se a casa é servida por redes públicas de água e esgoto, e não por água de poço e fossas sépticas, o que pode ser um obstáculo para muitos compradores.
O telhado está gasto e sem telhas? Se houver rachaduras no exterior da casa, prepare-se para questões de fundação e uma grande despesa. Você pode dizer muito sobre uma casa desde o primeiro momento em que a vê. Na verdade, assim como entrar em uma cena de crime, seus primeiros instintos às vezes são os melhores, então seja extremamente vigilante.
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Na pressa de ganhar dinheiro, muitos nadadores iniciantes só pensam em preço de compra versus preço de venda. No entanto, não calcular seus custos de manutenção corretamente pode acabar com seu lucro. Por exemplo, se você pedir dinheiro emprestado, você fará pagamentos mensais ou pagará seus juros no final do empréstimo. Calcule até o centavo os pontos do seu credor, taxas de originação e taxas de preparação de documentos. Essas taxas permitem que os credores marquem lucro extra em cada negócio às custas de um flipper. Você também deve considerar serviços públicos, seguro de risco do construtor e impostos.
Se o vendedor possuía a propriedade por muito tempo antes de você comprá-la, a cidade pode repentinamente decidir aumentar seus impostos no meio do caminho, com base no preço que você pagou por ela. Quando isso acontecer, não apenas prejudicará seus custos de manutenção, mas também afetará o preço de venda.
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Como muitos flippers estão experimentando agora, a marcação da carcaça pode mudar com o vento. Antes de virar uma casa, eduque-se sobre onde o mercado provavelmente será em 6 a 12 meses quando o flip estiver concluído.
Se você pode ver as nuvens de tempestade se formando, não faça um flip caro que levará muito tempo. Em vez disso, concentre-se em uma reformulação cosmética que você pode terminar rapidamente. A última coisa que os nadadores querem é ficar com um albatroz em volta do pescoço.
Flippers vivem e morrem por seus contratantes. A bom empreiteiro vale a pena pagar bem para mantê-lo em empregos futuros. Um empreiteiro mais barato pode oferecer um preço razoável para o projeto, mas pode estar fazendo malabarismos com vários trabalhos. Em última análise, eles vão arrastar seu trabalho ao longo do tempo e custar-lhe despesas extras para manter os custos.
Antes de fazer uma escolha, pergunte como seu contratante quer ser pago. Pode ser uma bandeira vermelha se eles quiserem muito dinheiro adiantado. Alguns empreiteiros pegam o dinheiro e fogem. Você quer contratar um empreiteiro financeiramente estável e não alguém que esteja roubando Peter para pagar Paul e pulando entre um trabalho e outro. É comum dar ao empreiteiro uma pequena quantia de dinheiro adiantado para iniciar o trabalho e, em seguida, ter um cronograma baseado em certos pontos de referência de conclusão. Um empreiteiro respeitável deve ser capaz de 'flutuar' o trabalho em cada estágio e, em seguida, cobrá-lo de acordo.
Alguns flippers preferem adquirir os materiais e tê-los entregues no local de trabalho, então eles apenas pagam seus contratantes por seu trabalho. Outros empreiteiros preferem lidar com tudo. Não existe jeito certo ou errado. O importante é que tudo seja explicado e entendido por escrito antes de iniciar o projeto.
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Seu bairro dita o tipo de reforma que você fará. Não faz sentido ter seus acabamentos sofisticados se as composições próximas (propriedades comparáveis) não suportarem as despesas em uma avaliação. Você será apenas jogando dinheiro pela janela.
Da mesma forma, se você estiver em um bairro caro, precisará acompanhar os padrões de design da concorrência. Ficar barato vai prejudicá-lo quando se trata de encontrar compradores dispostos a gastar dinheiro.