Foto: depositphotos.com
A: Dacă sunteți nou pe piața de cumpărare a casei, domeniul creditelor ipotecare poate părea foarte copleșitor, dar cu puțină lectură și cercetare veți vorbi limba împrumuturilor pentru locuințe mai devreme decât credeți. Termenul „ipotecă” sugerează că există un singur produs de împrumut pe care toată lumea îl primește atunci când cumpără o casă, dar adevărul este că există multe tipuri de împrumuturi pentru achiziționarea unei case. În funcție de poziția dumneavoastră financiară și de tipul de locuință pe care o veți cumpăra, puteți găsi unul sau mai multe produse de comparat înainte de a găsi împrumutul potrivit pentru situația dvs. Defalcarea diferitelor produse poate părea să citești o altă limbă, dar în curând vei putea să-ți dai seama diferențele dintre FHA și USDA și FICO ca un profesionist, astfel încât să puteți alege cel mai bun tip de credit ipotecar pentru tu.
Împrumuturile convenționale sunt ceea ce se gândesc majoritatea oamenilor atunci când iau în considerare un credit ipotecar pentru o casă. Acestea sunt împrumuturi de bază pentru locuințe în care împrumutatul scade un procent din prețul casei ca avans și împrumută restul de la un creditor, cu un plan de amortizare planificat pentru a rambursa soldul și dobânda pe o perioadă de 15, 20 sau 30 de ani (unii creditori pot avea mai flexibilitate termeni). Cea mai importantă distincție între împrumuturile convenționale și alte credite ipotecare este cea convențională împrumuturile nu sunt susținute sau asigurate de guvernul federal, așa că prezintă un risc mai mare pentru creditor. Deși, în general, costă puțin mai puțin în timp decât alte împrumuturi, va trebui să aveți o poziție financiară puternică pentru a calificați și poate fi necesar să adăugați costul asigurării ipotecare private (PMI) până când ați atins un anumit prag de rambursare. Împrumuturile convenționale sunt împărțite în două categorii: conforme și neconforme.
Publicitate
Un împrumut convențional pentru locuințe conform anumitor standarde stabilite de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuinței. Aceasta înseamnă că odată ce împrumutul dvs. este stabilit, acesta se va califica pentru achiziționare de către Fannie Mae sau Freddie Mac, doi furnizori mari de credite. care oferă stabilitate și securitate pe piața creditelor ipotecare, în loc să fie vândute către diferite bănci și alți creditori din întreaga țară țară. Împrumuturile conforme pot fi folosite pentru a cumpăra o reședință principală, o a doua casă, închiriere sau investiție proprietăți, deci sunt mai flexibile în acest sens decât unele împrumuturi asigurate federal care limitează ceea ce vă poate cumpara. Suma maximă pe care o puteți împrumuta cu un împrumut conform este de 548.250 USD, deși în unele județe și state cu costuri ridicate sau în cazul locuințelor cu mai multe unități, maximul este de 822.375 USD. Va trebui să reduceți minimum 3% din costul proprietății ca avans, ceea ce este excelent pentru cumpărătorii cu o finanțare solidă. situație, dar nu foarte mult capital, dar vi se poate cere să plătiți pentru PMI în fiecare lună până când veți plăti 20% din valoarea casei. valoare. După ce ați atins 20 la sută, puteți solicita anularea PMI dacă împrumutul dvs. este în stare bună. Chiar și cu PMI, costul total pentru achiziționarea unei locuințe poate fi mai mic cu un împrumut conform decât cu alte tipuri de credite ipotecare; cunoașterea faptului că împrumutul poate fi achiziționat de Fannie Mae sau Freddie Mac oferă o rezervă pentru creditor, ceea ce poate duce la rate mai mici ale dobânzii. Împrumuturile conforme sunt stabile și cu costuri relativ scăzute și sunt cele mai bune opțiuni pentru debitorii cu situații financiare puternice, stabile și raporturi excelente de credit și datorie/venit. Va trebui să fiți pregătit să documentați totul - istoricul dvs. de angajare, rapoartele și scorurile de credit, venitul și alte active și să furnizați orice altă verificare pe care împrumutatul dvs. o cere.
Publicitate
Împrumuturile neconforme nu au aceleași restricții ca și împrumuturile conforme, deoarece nu trebuie să îndeplinească cerințele lui Fannie Mae sau Freddie Mac. Împrumuturile neconforme pot fi achiziționate în sume de împrumut mai mari decât împrumuturile conforme și, în unele cazuri, pot fi disponibile (la dobânzi mai mari și cu avans mai mari) pentru debitorii cu mai puțin decât ideal credit.
Foto: depositphotos.com
Împrumuturile jumbo sunt împrumuturi neconforme care permit împrumutaților să depășească limitele împrumuturilor conforme. Aceste credite sunt mai frecvente în zonele în care prețurile locuințelor sunt mai mari sau unde locuințele sunt mai mari și mai luxoase și, prin urmare, mai scumpe. Aceste împrumuturi se încadrează în propria lor clasă și, ca urmare, pot fi oferite la rate ale dobânzii comparabile cu cele conform împrumuturi – dacă debitorii pot îndeplini cerințele creditorilor, care tind să fie mai exigente decât sunt pentru mai mici împrumuturi. Va trebui să aveți un scor FICO de cel puțin 700 în majoritatea cazurilor pentru a fi luat în considerare pentru un împrumut jumbo. Raportul dvs. datorie-venit va trebui să fie scăzut și ar trebui să vă așteptați să produceți un avans mai mare decât media, de 10 până la 20 la sută. Aceste împrumuturi sunt ideale pentru cumpărătorii care trebuie să împrumute sume de dolari mai mari decât le permite un împrumut conform și care au un credit excelent și un raport scăzut datorie-venit.
Timp de mulți ani, proprietatea a fost limitată la cei care erau suficient de bogați pentru a economisi avansuri substanțiale, în timp ce puteau plăti chiria. Pe măsură ce prețurile locuințelor au crescut, acest lucru a devenit din ce în ce mai puțin accesibil pentru mulți oameni. În timp ce guvernul federal nu împrumută în mod direct bani pentru achiziția de case, consideră că proprietatea de locuință este oferind stabilitate pentru comunități și familii și a căutat să facă visul de a avea o locuință disponibil pentru mai mulți oameni. Drept urmare, guvernul a dezvoltat și garantat mai multe tipuri de împrumuturi pentru locuințe pentru a ajuta cumpărătorii cu bani mai puțini pregătiți pentru o reducere. plata sau creditul imperfect intră în case în care pot continua să investească, mai degrabă decât să fie prinși într-un ciclu nesfârșit închiriere.
Publicitate
Împrumuturile FHA sunt susținute de Administrația Federală pentru Locuințe. Menit să ajute cumpărătorii altfel calificați care nu au reușit să economisească avansuri mari sau pe cei al căror credit este mediu (dar nu excelent), împrumuturile FHA sunt adesea văzute ca produse de împrumut pentru cumpărătorul pentru prima casă, deoarece sunt utile pentru cei care nu au un acasă pentru a vinde. Împrumuturile FHA necesită un scor FICO de 580, care este mai mic decât 620 necesar pentru multe alte programe, dacă împrumutatul poate oferi un avans de 3,5 la sută. Pentru debitorii care pot depune cel puțin 10 la sută, poate fi acceptat un scor de până la 500. Un cuvânt de avertisment pentru cei care au mai puțin de 10% ca avans: împrumuturile FHA necesită o plată suplimentară în fiecare lună privind împrumuturile cu plată redusă, care este similar cu PMI, dar nu poate fi anulat niciodată și va rămâne în vigoare pe toată durata de viață a împrumut. Singura modalitate de a elimina această plată suplimentară este să refinanțați împrumutul după ce ați acumulat suficiente capitaluri proprii.
Pentru a încuraja cumpărătorii de case să se stabilească în zonele rurale, Departamentul pentru Agricultură al Statelor Unite (USDA) este de acord împrumuturi pentru cumpărători cu venituri medii sau mici care sunt dispuși să cumpere locuințe în zone desemnate care nu sunt mai populare cale. Aceste împrumuturi au limite de venit și pot fi disponibile fără plată în avans pentru debitorii cu venituri mici. Pentru cumpărătorii care au flexibilitatea de a se reloca, împrumuturile USDA pot fi o oportunitate extraordinară de a face un nou începe într-o casă nouă într-un loc nou, adesea pentru cei care altfel nu și-ar putea permite să fie proprietarii de case.
Mulți membri activi și veterani ai armatei au renunțat la ani semnificativi de câștig pentru a servi Statele Unite. Membrii activi pot fi nevoiți frecvent să se mute, ceea ce face dificilă dezvoltarea unui credit stabil și lăsând potențial un șir de credite ipotecare pe termen mai scurt în urma lor pe măsură ce trec de la implementare la implementare. Pentru a ușura presiunea financiară a dreptului de proprietate asupra celor care au servit sau sunt în serviciu, Departamentul Statelor Unite of Veterans Affairs oferă membrilor serviciului credite ipotecare flexibile cu dobânzi scăzute, fără avans și fără PMI. Costurile de închidere pentru creditele ipotecare VA sunt plafonate pentru a nu fi copleșitoare. Există o mică taxă de finanțare percepută pentru creditele ipotecare din VA pentru a menține costurile generale ale programului scăzute, dar această taxă poate fi inclusă în ipoteca, menținând costurile inițiale de cumpărare a unei case scăzute.
Publicitate
Aceste programe sunt concepute pentru a ajuta mai mulți oameni să devină proprietari de case și toate necesită demonstrarea faptului că împrumutații vor putea să-și facă plățile și un efort de bună-credință din partea debitorilor de a face asa de. Programele asigurate de guvern elimină câteva obstacole care pot sta în calea ca mai multe familii să devină proprietari de case în stare bună.
Toate ipotecile vin cu dobândă; de fapt, costul total al dobânzii poate fi unul dintre cele mai uimitoare numere de pe documentele de închidere a creditului ipotecar, în special pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată. Creditele ipotecare cu rată fixă au o dobândă stabilită care este determinată în momentul aprobării împrumutului și rămâne aceeași pe toată durata împrumutului. Ratele fixe oferă stabilitate și securitate pentru debitor: plata lunară va rămâne aceeași pentru cei 15, 20 sau 30 de ani necesari pentru a plăti ipotecare și dacă ratele dobânzilor sunt destul de scăzute în momentul achiziționării casei, creditele ipotecare cu rată fixă pot proteja cumpărătorul de piață. leagăne. Pe de altă parte, dacă ratele dobânzilor sunt medii sau ridicate în momentul achiziției, atunci debitorii sunt blocat în această rată mai mare de ani de zile și poate ajunge să plătească semnificativ mai mult pe durata de viață a împrumut.
Foto: depositphotos.com
Creditele ipotecare cu rată ajustabilă oferă dobânzi fixe atractive pentru primii ani ai împrumutului și apoi, la un moment predeterminat, rata trece la o rată flexibilă a dobânzii care variază în funcție de rata dobânzii piaţă. Aceste credite ipotecare pot face primii ani de proprietate mult mai accesibili decât cei cu o rată fixă mai mare. Probleme pot apărea, totuși, la sfârșitul perioadei inițiale: dacă ratele dobânzilor sunt deosebit de mari, plățile lunare ale creditelor ipotecare pot deveni brusc mult, mult mai mari. Dacă împrumutatul nu este în măsură să refinanțeze împrumutul în acel moment, iar plățile sunt imposibil de gestionat, pot rezulta incapacități de plată a împrumutului, iar visul de a deține o locuință poate deveni un coșmar.
Publicitate
Pentru debitorii care se simt confortabil cu un pic de risc, creditele ipotecare cu rată ajustabilă pot duce la economii substanțiale la plățile dobânzilor pe durata împrumutului. Cumpărătorii de locuințe care plănuiesc să rămână în casă doar câțiva ani pot beneficia enorm de pe urma tarifului fix inițial scăzut. Dar riscurile sunt reale: dacă intenționați să profitați de rata inițială scăzută și apoi să vindeți sau să refinanțați, dar acasă prețurile fac o schimbare bruscă, s-ar putea să te trezești în imposibilitatea de a face nici una dintre ele și atunci s-ar putea să fii blocat cu plăți pe care nu le poți permite.
Majoritatea plăților ipotecare sunt împărțite într-o parte care se aplică principalului împrumutului și o parte care se aplică dobânzii. În cazul majorității creditelor ipotecare, cea mai mare parte a plăților anticipate este aplicată dobânzii, iar o parte mai mică este aplicat principalului, un sold care se deplasează treptat către principal pe parcursul rambursării împrumutului perioadă. Acest lucru îl protejează pe creditor de a-și pierde veniturile din împrumut. Destinate debitorilor care, probabil, abia la început în carieră sau care se așteaptă să avanseze, împrumuturile cu doar dobândă includ plăți care sunt exclusiv dobânda pentru primii 5 până la 7 ani ai perioadei de rambursare, apoi crește treptat prin adăugarea lent de plăți de principal peste interes. Va trebui să vă planificați din timp pentru a fi pregătit pentru plățile mai mari atunci când vor începe și să vă pregătiți pentru ideea că nu veți construi niciun capital în casa dvs. în primii câțiva ani. Cu toate acestea, împrumuturile numai cu dobândă sunt o modalitate excelentă de a reduce aceste plăți anticipate și dacă plănuiți pentru a refinanța sau a vinde înainte de încheierea plăților numai cu dobândă, aceste împrumuturi pot economisi o sumă substanțială Cantitate.
Publicitate
Împrumuturile pentru locuințe nu sunt doar pentru achiziționarea unei locuințe; sunt alte momente în care ar putea fi nevoie să împrumutați. Poate ați găsit o casă pe care o iubiți, dar ar trebui să o renovați pentru a o face locuibilă, sau ați găsit teren și doriți să începeți construirea casei de la zero. Sau preferați o casă mobilă, pe care majoritatea creditelor ipotecare obișnuite nu o vor acoperi. Există împrumuturi pentru fiecare dintre aceste situații și nu numai.
Pentru a putea beneficia de un împrumut pentru locuință, o casă mobilă sau prefabricată trebuie să îndeplinească cerințele pentru a fi clasificată drept imobil. Pentru a ajunge la această clasificare, casa mobilă sau prefabricată trebuie să aibă cel puțin 400 de metri pătrați și să fie montată pe o fundație permanentă. De asemenea, trebuie să fie impozabilă ca proprietate imobiliară în jurisdicția în care se află. Dacă casa mobilă sau prefabricată pe care doriți să o cumpărați îndeplinește aceste cerințe, unii creditori vor oferi împrumuturi conforme pentru achizițiile de case mobile sau prefabricate, în timp ce alții nu. Împrumuturile FHA, VA și USDA pot fi folosite pentru a finanța case mobile și prefabricate care îndeplinesc cerințele imobiliare. Aceste împrumuturi vor avea parametri diferiți în funcție de vechimea și starea locuinței, deoarece casele mobile se depreciază în timp, în timp ce casele tradiționale cresc în valoare. Pe de altă parte, dacă casa mobilă are roți sau proprietarul plătește taxe la departamentul de motoare vehicule, clădirea este clasificată ca vehicul și nu poate fi finanțată prin credit ipotecar tradițional proceselor. Există produse FHA și împrumuturi personale care pot fi disponibile pentru finanțarea caselor mobile în afara produselor ipotecare tradiționale.
Publicitate
Împrumuturile pentru îmbunătățirea locuinței tale actuale vin sub mai multe forme. În primul rând, puteți utiliza capitalul pe care l-ați construit deja în casa dvs. existentă ca garanție și puteți lua a împrumut cu capital propriu. Aceste împrumuturi sunt uneori denumite a doua ipotecă, deoarece, în esență, vă permit să vă împrumutați partea din casă pentru care ați plătit-o în timp ce încă plătiți creditorul ipotecar pentru partea pe care ați plătit-o nu au. Împrumuturile cu capital propriu pot fi modalități flexibile și rentabile de a plăti pentru renovarea unei case pe care o dețineți deja. Imprumuturi personale sunt, de asemenea, o opțiune pentru acest proces, iar dacă creditul dvs. este bun poate duce la o finanțare mai rapidă, așa cum nu vor necesita procesul de căutare și evaluare a titlului care este adesea inclus în capitalul propriu împrumut.
Dacă ați găsit o casă pe care v-ar plăcea să o cumpărați și care are nevoie de o reabilitare serioasă, există o opțiune de credit ipotecar numită împrumut pentru dezintoxicare sau renovare. Există două versiuni: una este oferită de FHA și se numește împrumut de 203k, iar cealaltă este oferită de Fannie Mae și face parte din programul său HomeStyle. Fiecare are cerințe și niveluri de flexibilitate ușor diferite. Acestea funcționează în mod similar cu un credit ipotecar tradițional, dar valoarea casei se bazează pe ceea ce va fi valoarea renovată, nu pe valoarea de piață a casei așa cum este. Acest lucru permite cumpărătorilor să se împrumute mai mult decât valoarea actuală a casei pentru a finanța renovările, cu scopul ca locuința să fie o garanție adecvată pentru valoarea împrumutului după renovarea locuinței. Creditorii care acordă împrumuturi de 203.000 vor monitoriza îndeaproape progresul renovărilor pentru a-și proteja investiția, ceea ce le reduce riscul general. Împrumuturile pentru renovare sunt disponibile numai pentru reședința principală.
Publicitate
În sfârșit, există opțiuni pentru cei care au găsit un teren și doresc să-și construiască propria casă de la zero. Împrumuturile pentru construcții sunt împrumuturi pe termen scurt care pot fi folosite pentru a acoperi materialele, forța de muncă și permisele de construire a unei locuințe. Costul proprietății în sine poate fi inclus și în acest tip de împrumut. Aceste împrumuturi sunt de obicei plătite în rate pe măsură ce lucrările sunt finalizate. Există trei tipuri de împrumut pentru construcții, iar cel potrivit va depinde de bugetul și calendarul proiectului, împreună cu o evaluare a ratelor curente. Un împrumut de la construcție la permanent începe ca un împrumut de construcție cu rată ajustabilă. Odată ce construcția este finalizată, împrumutul se va transforma într-o ipotecă tradițională cu rată fixă. Împrumuturile numai pentru construcții sunt pe termen scurt; acestea durează pe durata procesului de construcție la o rată ajustabilă și trebuie achitate sau refinanțate de îndată ce construcția este finalizată. O a treia opțiune se numește împrumut proprietar-constructor. Dacă intenționați să fiți antreprenorul general pentru proiectul dvs. de construcție a casei, puteți lua un împrumut special pentru construcție care să fie rambursat în timp. Împrumuturile proprietar-constructor sunt dificil de obținut, deoarece sunt considerate cu risc ridicat, iar împrumutatul trebuie, în general, să fie un antreprenor general autorizat profesional pentru a achiziționa unul. Scorurile de credit pentru toți debitorii de împrumuturi pentru construcții trebuie să fie excepțional de ridicate - în general la sau peste 720 - deoarece creditorul nu are nimic de vândut pentru a-și recupera pierderea în cazul în care împrumutatul nu este în plată înainte ca proiectul să fie complet.
Foto: depositphotos.com
Având o varietate atât de mare de opțiuni pentru finanțarea achizițiilor de locuințe, veți avea nevoie de o imagine clară a poziției dvs. de împrumutat înainte de a începe. Verificați scorul dvs. de credit și raportul datorie-venit. Decideți, aproximativ, cât simțiți că puteți cheltui pe o plată ipotecară în fiecare lună (ținând cont de faptul că impozitele și primele de asigurare a proprietarilor de locuințe vor face parte din fiecare plată ipotecară). Evaluați cât puteți oferi ca avans. Luați în considerare programele pe care ați putea să le accesați pentru a vă reduce costurile totale.
Publicitate
Apoi începeți să vorbiți cu creditorii. În ceea ce privește detaliile despre rate și termeni, întrebați despre programele care pot fi noi sau despre stimulentele pe care le au creditorii pentru oameni ca dvs. Când ați identificat opțiunile cele mai probabile, solicitați aprobarea prealabilă: creditorii vă vor verifica creditul, verifică-ți veniturile și îți dea o scrisoare în care detaliază cât de mult poți împrumuta și prin ce fel de program. Apoi puteți utiliza aceste informații pentru a alege cel mai bun împrumut pentru situația dumneavoastră particulară. Este mai multă muncă decât să conduci la cea mai apropiată bancă sau să completezi prima cerere de credit ipotecar pe care o găsești online? Da. Dar înțelegerea opțiunilor care îți stau la dispoziție și cunoașterea atentă a situației tale financiare te pot ajuta să alegi un împrumut care poate economisi mii și mii de dolari de-a lungul duratei de viață a casei dvs. și vă poate ajuta să aflați că vă puteți permite să cumpărați mai confortabil decât dvs. gând.
Publicitate
Dezvăluire: BobVila.com participă la Programul Asociaților Amazon Services LLC, o publicitate afiliată program conceput pentru a oferi editorilor un mijloc de a câștiga taxe prin conectarea la Amazon.com și afiliații site-uri.