![คู่มือการเอาตัวรอดของเจ้าของบ้านใหม่: การเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาดที่จะพาคุณไปตลอดปีแรก](/f/692a78c2269ada593c7915a1498dab07.jpg?width=100&height=100)
ภาพถ่าย: “Landmark Custom Homes”
พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำในตัว: สิ่งอำนวยความสะดวกที่กลายเป็นสิ่งที่มองไม่เห็นอย่างรวดเร็ว
ในบรรดาการปรับปรุงบ้านที่ผิดพลาดทั้งหมดที่แดเนียล ฟรายส์ สังเกตเห็นในช่วง 30 ปีของเขาในฐานะผู้ประเมินราคาบ้าน อควาเรียมติดอันดับผู้นำการสูญเสียในปี 2555—การปรับปรุงบ้านที่ให้ผลตอบแทนเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลย การลงทุน.
“ไม่ใช่การลงทุนที่รอบคอบ” Deadpans Fries ซึ่งตั้งอยู่ในเมืองแอตแลนตา รัฐจอร์เจีย หมอกแก้วของตู้ปลา ในขณะที่ตัวกรองสิ่งสกปรกจะปล่อยกลิ่นของสาหร่ายที่เน่าเปื่อย ที่แย่กว่านั้น—ใช่ มันแย่ลงไปอีก—เจ้าของบางคนเปลี่ยนตู้ปลาเป็นที่อยู่อาศัยของสัตว์เลื้อยคลาน และมีบางสิ่งที่ส่งผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพหนีเร็วกว่าเห็นงูตัวผู้ในห้องอาหาร
พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำอยู่ในอันดับต้น ๆ ของรายการ "การปรับปรุง" ด้วยผลตอบแทนจากการลงทุนที่ไม่ดี แต่ทุกโครงการในรายการนั้นมี อย่างน้อยสิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน: ความไม่ตรงกันอย่างลึกซึ้งระหว่างเจตนาของเจ้าของบ้านกับเพื่อนบ้าน มาตรฐาน
วัฒนธรรมท้องถิ่น ความชอบ และสภาวะตลาดเป็นตัวกำหนดผลตอบแทนจากการปรับปรุง นำเงินของคุณไปแลกกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ได้สะท้อนถึงบรรทัดฐานสำหรับพื้นที่ที่คุณอยู่ และคุณจะไม่ได้รับเบี้ยประกัน 5% ด้วยซ้ำ บ้านข้างเคียง ไม่ว่าคุณจะใช้เงินเท่าไหร่ เควิน ครอส เจ้าของแองเคอเรจ บริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ใน AK Cross & กล่าว ผู้ร่วมงาน
กรณีตรงประเด็น: เคาน์เตอร์หินแกรนิต ที่จริงแล้วบ่อนทำลายมูลค่าตลาดในอลาสก้า การเปลี่ยนแปลงของอุณหภูมิที่รุนแรงทำให้เกิดการตกตะกอนและการย้ายฐานรากของบ้านอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้เกิดการบิดเบี้ยวและการแตกร้าวของพื้นผิวหินที่เป็นของแข็ง ลามิเนตให้เพียงพอที่จะทำให้เป็นวัสดุเคาน์เตอร์ที่เลือกได้
“เข้าใจว่าใครก็ตามที่กำลังมองหาบ้านจะยืนอยู่ตรงหน้าคุณด้วยโทรศัพท์มือถือของพวกเขาเพื่อดูมูลค่าบ้านทั้งหมดที่อยู่รอบตัวคุณ” เขากล่าวต่อ “เมื่อผู้ซื้อมองบ้าน พวกเขาไม่ได้มองหาเหตุผลในการซื้อบ้าน พวกเขากำลังมองหาเหตุผลที่จะไม่ซื้อของคุณ งานของคุณคือลบเหตุผลเหล่านั้นให้มากที่สุด "ไม่ซื้อ" หากราคาเหมาะสม สะอาด จัดฉากและดูน่าอยู่ บ้านเก่าจะขายได้เร็วกว่าบ้านใหม่แม้จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหนือกว่าก็ตาม”
โฆษณา
ผู้ซื้อจะได้รับความคลาดเคลื่อนของราคาทันทีและไม่ต้องการจ่ายสำหรับการปรับปรุงที่ผิดพลาด… เช่นเดียวกับรายการที่เหลือในรายการด้านบนของเรา ไม่ควร.
ผู้นำการสูญเสีย #2: อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ในตัว
สิทธิในการคุยโม้มีอายุเพียงไม่กี่เดือนเมื่อพูดถึงโทรทัศน์และระบบเสียงล่าสุด เมื่อกิสโม่ตัวต่อไปออกสู่ตลาด ของเล่นที่แวววาวของวันนี้ก็เสื่อมเสียลงอย่างรวดเร็ว มูลค่าเพิ่มจากการทุ่มซื้ออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์แบบตั้งอิสระระดับแนวหน้าอาจเป็นที่ถกเถียงกัน แต่อย่างน้อยคุณก็สามารถนำอุปกรณ์ติดตัวไปกับคุณได้อย่างง่ายดาย Built-in มักจะครอบงำทั้งห้องและเสียงก้องของพวกมันสามารถกัดเซาะการใช้งานของห้องที่อยู่ติดกันได้เช่นกัน
โฆษณา
เจ้าของบ้านมูลค่า 3 ล้านเหรียญสหรัฐฯ อวดอ้าง Fries ว่าระบบเสียงในตัวของเขามีราคา 650,000 เหรียญสหรัฐฯ นั่นมากเกินไปแม้กระทั่งสำหรับคฤหาสน์ “เขาอาจใช้เงิน 50,000 ดอลลาร์ไปกับ ห้องสื่อ และได้รับคุณค่ามากพอ ๆ กับมัน” ฟรายส์กล่าว “คุณต้องถือว่าอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล แม้ว่าจะสร้างขึ้นมาก็ตาม”
ผู้นำการสูญเสีย #3: กำจัดห้องนอนที่สามหรือสี่
แน่นอน ตู้เสื้อผ้าแบบวอล์กอินและขยายเพิ่ม มาสเตอร์อาบน้ำ จะเป็นจุดขาย แต่ถ้าพื้นที่นั้นไม่ได้ถูกแย่งชิงจากห้องนอนที่สามหรือสี่ หากบรรทัดฐานของพื้นที่ใกล้เคียงเป็นสามห้องนอน บ้านสองห้องนอนจะเสียเปรียบอย่างมาก จำนวนห้องนอนควรสมดุลกับพื้นที่ใช้สอยส่วนกลาง บ้านที่มีห้องนอนมากเกินไปหรือน้อยเกินไปมีเลย์เอาต์ที่ไม่สมดุลซึ่งจะไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อจำนวนมาก ยังต้องการตู้เสื้อผ้าต้นแบบนั้นหรือไม่? คุณอาจสามารถพิสูจน์ได้หากคุณใช้กฎการคืนที่สำคัญข้อที่สอง (อ่านต่อ).
ผู้นำการสูญเสีย #4: ปรับปรุงห้องใต้ดินมากเกินไป
การปรับปรุงที่ต่ำกว่าเกรดจะไม่จ่ายคืนมากเท่ากับการปรับปรุงพื้นที่หรือเพิ่มเกรดที่สูงกว่า ค่อยๆ เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงห้องใต้หลังคา ต่อเติม ดอร์เมอร์ หรือแม้แต่การยกหลังคาให้เป็นระดับไฮเอนด์ ปรับปรุงห้องใต้ดิน. โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านราคาปานกลาง บ้านระดับไฮเอนด์อาจสามารถรักษามูลค่าของชั้นใต้ดินที่เสร็จแล้วได้ แต่ถ้าพื้นที่ระดับสูงกว่าทั้งหมดน่าอยู่
โฆษณา
ผู้นำการสูญเสีย #5: พื้นที่ใช้สอยกลางแจ้งที่กว้างขวางไม่สอดคล้องกับสภาพอากาศ
ห้องครัวกลางแจ้งพร้อมเตาปิ้งย่างและเคาน์เตอร์ไม้สามารถใช้งานได้ 10 เดือนต่อปีในภาคใต้ ดังนั้นโครงการเหล่านี้จึงยังคงคุณค่าไว้ได้ Fries กล่าว ไม่มากในภาคเหนือที่เตาผิงเป็นการลงทุนที่สะดวกสบายกว่า Cross รายงานว่าแหล่งน้ำไม่ได้ขายบ้านในอะแลสกา โดยพิจารณาว่าบ้านเหล่านี้มีหิมะตกต่ำกว่า 4 ฟุตในช่วงครึ่งปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากคุณกำลังจะย้ายถิ่นฐาน ปรับตัวให้เข้ากับวิถีชีวิตท้องถิ่น ก่อนสร้างห้องอาบแดด ระเบียงมุ้งลวด ดาดฟ้าที่วิจิตรบรรจง หรือ ครัวกลางแจ้ง.
ความน่าสะพรึงกลัวเหล่านี้มีพื้นฐานมาจากความเข้าใจผิดที่ยิ่งใหญ่ของการปรับปรุงบ้าน: ถ้าคุณสร้างมันขึ้นมา พวกเขาจะต้องจ่าย Fries อธิบายว่าแนวทางของผู้ประเมินราคาจะบังคับให้ผู้ให้กู้มีความท้าทายหากการปรับปรุงช่วยเพิ่มมูลค่าตลาดของบ้านมากกว่า 10% จากมูลค่าโดยไม่มีการปรับปรุง เมื่อคุณกำหนดขอบเขตงบประมาณสำหรับโครงการของคุณแล้ว ให้แท็บรวมไม่เกิน 10% ของมูลค่าบ้านของคุณในปัจจุบัน ใช้จ่ายมากขึ้นก็ต่อเมื่อคุณนับการคืนทุนในแง่ของความเพลิดเพลินส่วนตัว
ใช้เป็นข้อมูลอ้างอิง การปรับปรุงใหม่ ประจำปีของนิตยสาร ต้นทุนเทียบกับ รายงานมูลค่า. แผนภูมิการฝ่าวงล้อมในระดับภูมิภาคเป็นแผนภูมิต้นทุนของการเปลี่ยนแปลง ผลตอบแทน และความแตกต่าง ค่าเฉลี่ยมีประโยชน์สำหรับการประมาณการการเปรียบเทียบและสามารถช่วยคุณกำหนดความคาดหวังได้ตั้งแต่เริ่มต้น
อาจเป็นการสร้างสมดุลในการขัดเกลาเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สมบูรณ์แบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณคาดว่าจะขายบ้านในไม่ช้า พิจารณาปรับปรุงจุดโฟกัสที่มีราคาปานกลางเพื่อให้ห้องน่าจดจำ ตัวอย่างเช่น เครื่องใช้พิเศษแบบบิวท์อินในห้องครัวเพียงเครื่องเดียวก็สามารถเป็นจุดขายได้ เครื่องใช้นั้นอาจเป็นลิ้นชักอุ่นหรือตู้แช่ไวน์หรือเตาห้าหัวที่มีแผ่นเหล็กแทนเตาสี่หัวมาตรฐาน ถึงอย่างนั้น ให้คำนวณการคืนทุนของคุณในแง่ของเวลาขายที่สั้นลง ไม่ใช่ในแง่ของการคืนทุน
โฆษณา
มียาแก้พิษสำหรับการปรับปรุงที่ผิดพลาด ผู้ประเมินราคาเรียกมันว่า 'ค่ารักษา' และมันคือ กฎสำคัญประการที่สองของการกลับมา. จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ในการฉีกสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทำให้ขุ่นเคืองและทำให้ส่วนนั้นของบ้านดูเป็นปกติ?
ค่ารักษาตู้ปลาที่ถูกทิ้งร้างอยู่ที่ประมาณ 1,000 เหรียญเท่านั้น ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนตู้เสื้อผ้าแบบวอล์กอินเป็นห้องนอนอาจเหลือเพียง 500 ดอลลาร์ แต่ต้นทุนในการสกัดสาหร่ายอุดตัน บี้ สระว่ายน้ำ สามารถวิ่งได้สิบเท่า เมื่อไม่แน่ใจ ให้ประเมินค่าประมาณสองค่า: ค่าหนึ่งเพื่อการปรับปรุง อีกค่าหนึ่งเพื่อเอาออก
หากคุณจำเป็นต้องมี ให้จัดสรรเวลาและเงินสำหรับ 'การรักษา' และให้แน่ใจว่าคุณบีบทุกช่วงเวลาแห่งความสุขจากคุณลักษณะนั้นในขณะเดียวกัน
โฆษณา
การเปิดเผยข้อมูล: BobVila.com เข้าร่วมในโครงการ Amazon Services LLC Associates ซึ่งเป็นโฆษณาในเครือ โปรแกรมที่ออกแบบมาเพื่อให้ผู้เผยแพร่โฆษณาได้รับค่าธรรมเนียมโดยเชื่อมโยงไปยัง Amazon.com และบริษัทในเครือ เว็บไซต์