istockphoto.com
Ved salg eller at købe bolig eller anden ejendom, forventer de fleste at se ejendomsmæglerne for begge parter ved lukning sammen med repræsentanter fra titelselskabet og måske endda nogen fra realkreditselskabet. Men en advokat? Det er normalt at spekulere på, om det er typisk eller nødvendigt at se en ejendomsadvokat ved en lukning. Mere end at tilføje endnu et dyrt gebyr oven på den tilsyneladende endeløse liste over lukkeomkostninger, kan en ejendomsadvokat have en afgørende rolle at spille i boligkøbsprocessen.
Det viser sig, at ejendomsadvokater faktisk leverer en række vigtige funktioner. Sarah Stitgen er advokat hos Cook & James, et fast ejendomsfirma i Atlanta-området med speciale i hjemmelukninger. Hun fortæller, at der er flere områder inden for ejendomsretten, som advokater kan specialisere sig i, selvom det generelle fokus er på ejendom og ejendomsret. "Nogle eksempler omfatter udlejer- og lejerforhold, udarbejdelse af kontrakter og retssager ved tvister opstå over ejendom, der ikke kan løses såsom grænsekonflikter og andre ejendomsrettigheder,” Stitgen siger. "Zoneinddeling og planlægning er også områder af ejendomsret, og et fælles underområde af ejendomsret er specifikt for at afslutte transaktioner."
Ejendomsadvokater kan spille en rolle i at få dig til gennem salget og til en lukning – og sikre lukning går glat. "Afhængigt af fakta vil en advokat enten udarbejde den oprindelige aftale om salg eller gennemgå standardaftalen," siger Matthew T. Øje, rektor ved Eyet Law i New Brunswick, New Jersey. Selv om der bruges standarddokumenter, siger han, at der normalt er det visse vilkår som begge parter er enige om enten skal tilføjes, fjernes eller præciseres.
Reklame
"Når en køber eller en sælger ønsker at inkludere specifikke vilkår - såsom en delvis vurderingsfritagelse, leje-tilbagebetaling eller tidslinjekrav – det er vigtigt, at en advokat bekræfter, at det anvendte sprog faktisk afspejler det tilsigtede,” Eyet siger. Han anerkender, at ejendomsmæglere kan give vismandsråd vedr forhandlingsstrategi, men siger, at de ikke er uddannede kontraktadvokater.
Ud over at gennemgå eller udarbejde juridisk dokumentation og fungere som forhandlere, betjener ejendomsadvokater deres klienter på andre måder. "Vi hjælper købere og sælgere med at undgå problemer og udgifter forbundet med uomsættelige titler," siger Erik N. Klein, hovedadvokat hos Klein Law Group i Boca Raton, Florida, forklarer: "Vi beskæftiger os med problemer relateret til inspektioner, der finder ikke-oplyste rettelser og afslører skjulte omkostninger.”
RELATEREDE: 12 grunde til, at en ejendomsmægler måske ikke ønsker at arbejde med dig
En ejendomsadvokats rolle i afslutningsprocessen kan afhænge af den stat, hvor du driver forretning. "I omkring halvdelen af staterne i USA - for det meste stater øst for Mississippi - hyrer købere og sælgere advokater til at repræsentere dem under processen," forklarer Rebecca Larsen, ejendomsadvokat hos Your Home Legal i San Diego. I andre stater, siger hun, bruges advokater generelt ikke; i stedet letter titel- og deponeringsvirksomheder transaktionerne.
"I stater, hvor advokater er brugt, vil du se dem som din advokat, der forhandler kontraktens nøglebestemmelser og sørger for, at din position er beskyttet,” siger Larson. En sekundær rolle for en ejendomsadvokat er at fungere som afsluttende advokat. "Denne advokat håndterer papiret og pengene - de udarbejder lånedokumenter, lukkedokumenter, skødet og sørger for, at alle har gjort, hvad de skal gøre for at komme til lukning."
Reklame
I nogle stater kan du have mulighed for at hyre en ejendomsadvokat eller ej, men i andre stater, du får ikke et valg. "En række stater kræver, at ejendomsadvokater er involveret i transaktioner, da deres deltagelse i processen fungerer som en form for risikostyring for de involverede," siger Klein.
istockphoto.com
Så repræsenterer ejendomsadvokaten sælgeren eller køberen, eller har de hver deres advokat? Det kommer an på. "I stater, hvor advokaten er en afsluttende advokat, repræsenterer advokaten ikke nogen af parterne," siger Larson. I stedet er denne person teknisk set en neutral tredjepart og giver ikke juridisk rådgivning til nogen af siderne. Derfor anbefaler hun at hyre din egen advokat til kun at repræsentere dine behov. "Der kan være tidspunkter, hvor en advokat repræsenterer både en køber og en sælger, men dette er sjældent og bør gøres med ekstrem forsigtighed," advarer hun.
Larsons bekymringer er gentaget af Eido M. Walny, grundlægger af den Milwaukee-baserede Walny Legal Group, som siger, at både køber og sælger kan lade sig repræsentere af en advokat. "Det er dog generelt ikke tilrådeligt, at en enkelt advokat repræsenterer begge, for så repræsenterer advokaten slet ikke nogen af parterne," forklarer han. "Du kan ikke være en nidkær repræsentant for din klient, når du har direkte modstridende interesser i hver ende af bordet."
Hvorfor ville en advokat være til stede og ikke rådgive hverken køber eller sælger? I nogle stater, som Georgien, siger Stitgen, at den afsluttende advokat repræsenterer långiveren i en lånetransaktion. "Købere og sælgere skal være opmærksomme på, at selvom de muligvis betaler gebyret, repræsenterer advokaten ikke deres interesser." Hun siger, at der er en etisk forpligtelse til at forklare dokumenter til parterne, men ikke nødvendigvis give juridiske oplysninger råd. Stitgen konkluderer: "Hvis en køber eller sælger ønsker den type repræsentation, bør de engagere deres egen advokat til at levere det."
Reklame
RELATEREDE: Kontrahering af entreprenører
At vide det lukkeomkostninger kan være ret dyre, kan du blive fristet til at undlade at ansætte din egen ejendomsadvokat. Klein fraråder en gør-det-selv-strategi. ”At læse vejledninger på internettet om, hvordan man håndterer de forskellige processer, der er involveret i en ejendomshandel, er en dårlig erstatning for den indsigt og rådgivning, som en meget erfaren og erfaren advokat, der står til ansvar over for et professionelt tilsynsråd, kan give," han siger.
Larson er enig og siger, at omkostningerne ved ikke at vide, hvad der står i din kontrakt (eller hvordan du beskytter dig selv i fremtiden) vil langt overstige, hvad du vil bruge på at få din kontrakt gennemgået. "At købe fast ejendom er sandsynligvis en af de dyreste ting, du vil gøre i dit liv, og en ejendomsadvokat holder dig ude af dyre retssager, både nu og i fremtiden," siger hun.
Der er en anden grund til, at det kan være en fordel at have en ejendomsadvokat: Ejendomsmæglere bliver betalt på en provision, så hvis der ikke er salg, bliver de ikke betalt. "Det kan forårsage en iboende interessekonflikt med klienten; på den anden side bliver advokater generelt betalt, uanset om en handel bliver gennemført, hvilket gør det muligt for advokaten generelt at være mere objektiv,” siger Walny.
Derudover er ejendomsmæglere ikke advokater og gennemgår ikke den type uddannelse, advokater gør. "Så hvis der er problemer, der er ud over det sædvanlige, eller klienten blot ønsker en nidkær advokat eller tjenester uden for hvad en ejendomsmægler håndterer generelt, det vil sige når en advokat kan være af væsentlig værdi, især når man arbejder hånd i hånd med en ejendomsmægler,” Walny forklarer. “En god ejendomsadvokat kan tilføje en enorm værdi til en handel. Nogle gange kommer denne værdi i form af at opmuntre kunden, hvad enten det er en køber eller sælger, til simpelthen at gå væk." Nogle gange, siger Walny, er de bedste tilbud dem, der aldrig bliver gjort.
Reklame
RELATEREDE: 15 ting, du ikke skal sige i din ejendomsnotering
istockphoto.com
Advokatsalærer kan variere fra et par hundrede til et par tusinde dollars. Larson siger, at beløbet generelt er baseret på værdien af transaktionen. "Private advokater fakturerer hver time eller på et fast honorarbasis: Timepriser kan variere fra $200+ pr. time og sandsynligvis variere i salærer fra $1.500-$8.000, og faste salær-advokater kan variere fra $500-$600 eller mere."
Da advokatsalærer ikke er fastsat af et statsligt agentur, forklarer Larson, at de også kan variere meget baseret på geografi. Hun anbefaler at interviewe flere advokater for at finde en, der passer til dit budget og din personlighed.
Glem endelig ikke at overveje den værdi, de kan tilføje til transaktionen. "Det meste af tiden går ejendomstransaktioner enten glat eller annulleres med minimal kamp, så det kan være nemt at glemme den afgørende rolle, som ejendomsadvokater spiller," siger Eyet. "Men ligesom titelforsikring vil du i disse tilfælde, hvor der sker noget uventet, være glad for, at du inkluderede en erfaren advokat i processen."
Reklame
Offentliggørelse: BobVila.com deltager i Amazon Services LLC Associates-programmet, en affiliate-reklame program designet til at give udgivere mulighed for at tjene gebyrer ved at linke til Amazon.com og tilknyttet websteder.